Продажа квартиры с обременением

Полезные советы в статье на тему: "Продажа квартиры с обременением" от профессионалов для понятным людей языком. При возникновении вопросов обращайтесь к дежурному юристу.

Срочная покупка квартиры с обременением

Несмотря на существование большого количество новостроек, где можно купить новую комфортабельную квартиру, популярность жилья на вторичных рынках не снижается. Помните, прежде чем покупать такую квартиру, нужно проверить ее на наличие обременения. Покупка квартиры с обременением возможна, но при соблюдении определенных правил.

Что такое обременение

Обременением называют юридически обоснованные условия, ограничивающие право собственника на владение личным имуществом. При переходе недвижимости к другому владельцу обременение остается в силе. К числу обременений относятся:

  • сдача в аренду;
  • доверительное управление;
  • нахождение в залоге;
  • наличие супруга-совладельца;
  • сервитут – право третьего лица использовать недвижимость в своих целях.

Следовательно, во избежание неудобств и проблем с недвижимостью, вам нужно проверить квартиру на наличие обременения, прежде чем будет произведен ее выкуп.

Как оформлять покупку квартиры с обременением

Если вы все же решили купить квартиру с обременением, определите его вид, далее выполняйте соответствующие действия. Если вам предстоит покупка квартиры, в которой помимо продавца прописаны третьи лица, обязательно проследите, чтобы в договоре купли-продажи был указан срок, в течение которого упомянутые лица обязаны выписаться.

В случае, когда недвижимость находится в залоге, речь идет про ипотеку, она является гарантом выполнения обязательств по кредитному договору. В этом случае продавец обязательно должен получить разрешение банка на проведение сделки. Когда недвижимость переходит в вашу собственность, все обязанности заемщика ложатся на вас. Не все соглашаются на подобный выкуп квартир с обременением. Из данной ситуации есть выход. Если цена объекта недвижимости не меньше оставшейся части долга, вы можете выплатить продавцу сумму, требуемую для погашения кредита. После снятия обременения можно смело оформлять сделку. Чтобы исключить вероятность мошенничества со стороны продавца, заключите с ним предварительный договор. Здесь должна быть прописана уплаченная денежная сумма, ответственность продавца если после получения денег и погашения кредита сделка будет ним разорвана.

Планируя купить квартиру с несколько иным обременением, когда собственником или совладельцем квартиры является несовершеннолетний человек, вы можете только с согласия органов опеки. Без разрешения органов попечительства покупка может быть признана недействительной, что повлечет длительные судебные тяжбы.

Преимущества покупки квартиры с обременением

Если продавец сразу сообщает вам о наличии обременения, стоимость такой квартиры может снизиться на 30-50%. Это достаточно большая денежная сумма. Продажа такой квартиры возможна при наличии разрешения третьих лиц, которых обременение затрагивает. Если квартира залоговая, после погашения кредита вы снимете с нее обременение в течение 3-х дней. Для этого потребуется заявление заемщика и кредитора, закладная, имеющая отметку о полном погашении заемщиком всех обязательств.

Продать квартиру с обременением.

Вы хотите продать свою недвижимость, но знаете, что продажа квартиры с обременением потребует больших усилий, чем чистая продажа, поэтому вы не уверены, что вам удастся справиться с этим самостоятельно? И вы правы, потому как, чтобы заниматься продажей недвижимости, находящейся под обременением необходимо знать некоторые нюансы.

Обременения могут быть разного характера. Это:
• ипотека;
• арест;
• аварийное состояние здания;
• рента с пожизненным содержанием и т.д.

Только два вида обременений не предполагают продажу недвижимости: арест и нахождение квартиры в аварийном доме. Во всех остальных случаях законом не возбраняется продавать квартиру. Важно, чтобы покупатель был поставлен в известность. Обременение должно быть занесено в свидетельство о собственности.

Продажа квартир с обременением в Москве

В Москве продажа квартиры с обременением – это достаточно распространённая практика. Найти покупателя на такую квартиру сложно. Следует помнить о том, что за такого рода недвижимость не выручить полную стоимость. Наиболее часто встречаемый вид – это квартира с ипотечным обременением.

Если рассчитываете на максимально выгодную сделку, лучше всего обращайтесь в компании, которые в течение многих лет практикуют продажу и приобретение недвижимости на московском рынке. К таким компаниям относится и агентство «Респект Недвижимость». Наш опыт позволит нам предложить вам наиболее приемлемые условия и продажа квартиры с обременением произойдет в максимально короткие сроки и с выгодой для вас.

Агентство Респект Недвижимость

Если у вас квартира под обременением, мы сможем помочь вам продать её, так как выступим в роли покупателя, готового взять все ваши обязательства на себя. Преимущества делового взаимодействия с нами состоят в следующем:

• полная юридическая защищённость наших клиентов;
• быстрое осуществление сделки;
• прозрачность;
• самые выгодные в столице цены.

Мы давно находимся на столичном рынке и можем себе позволить взаимовыгодное сотрудничество с нашими клиентами даже в самых сложных ситуациях.

Цены на квартиры с обременением

Если у вас квартира с обременением и вид ваших обязательств предполагает законную продажу, мы готовы купить вашу недвижимость. На российском рынке такого рода недвижимость стоит значительно дешевле своей реальной стоимости. Мы предложим вам цену, которую больше никто вам не даст.

Наша компания занимается недвижимостью уже много лет, потому в числе наших предложений вы найдёте массу достойных внимания вариантов приобретения и продажи недвижимого имущества. Мы покупаем и доли имущества, можем предложить вам обмен на выбор и многое другое. Обращайтесь, мы всегда найдём чем вас порадовать.

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно с участием банка или без него. Обо всех возможных вариантах продажи рассказывает партнер компании Felicity Law Юлия Федонина.

Законодательство позволяет продавать недвижимость, которая находится в залоге. Скрывать факт ипотеки нет смысла, тем более что проверить наличие обременений довольно легко.

Читайте так же:  Кто входит в круг близких родственников по федеральному закону

У продавца в такой ситуации есть несколько вариантов.

Досрочное погашение долга перед банком и снятие обременения

Вариант 1. Покупатель передает продавцу в счет оплаты квартиры сумму, равную остатку задолженности перед банком. Продавец выплачивает свой кредит банку, а потом погашает запись об ипотеке в ЕГРН. После этого регистрируется переход права собственности на недвижимость к покупателю, который доплачивает продавцу оставшуюся часть стоимости квартиры.

Вариант 2. В рамках трехстороннего соглашения (между покупателем, продавцом и банком) покупатель закладывает в первую банковскую ячейку денежные средства для погашения кредита продавца, а во вторую банковскую ячейку – оставшуюся часть стоимости недвижимости, подлежащую выплате продавцу. Обременение снимается, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры, регистрируют переход права собственности. Ячейки открываются только после государственной регистрации права нового владельца.

Вариант 3. Продавец перекредитовывается в другом банке, гасит свой ипотечный кредит, снимает обременение в ЕГРН и продает квартиру.

Для каждого из вариантов важно составить правильный договор.

Продажа квартиры с сохранением обременения

В данном случае в сделках будут задействованы три стороны: продавец, покупатель и банк.

Вариант 4. Покупатель приобретает квартиру у продавца по существенно заниженной стоимости и занимает место продавца в кредитном договоре и договоре ипотеки. Банки чаще всего охотно идут на такие сделки, поскольку в большинстве случаев продавец испытывает существенные финансовые затруднения, и то, что он меняется на платежеспособное лицо, выгодно банку. В этом случае необходимо согласие банка на продажу квартиры, которая находится в ипотеке, и способ оформления документов, как правило, диктует сам банк.

Вариант 5. Цена квартиры приближена к рыночной, но продавец остается должником банка в рамках кредитного договора, а покупатель становится залогодателем. Таким образом, ипотека сохраняется, но покупатель отвечает перед банком квартирой уже по долгам продавца.

Продажа квартиры с обременением

Обременение на квартиру – это зарегистрированное ограничением, в рамках которого владелец не имеет права совершать какие-либо действия с собственной недвижимостью. Самый распространенный пример: оформление квартиры в залог при получении ипотечного кредита. Формально жилье принадлежит собственнику, однако фактически, без разрешения банка, человек ничего не может с этой квартирой сделать. В том числе и продать. Как именно можно реализовать недвижимость, на которую наложены обременения – читайте в этой статье.

Виды обременений

Выделяют следующие типы обременений:

  • Ипотека. Банк накладывает ограничение на квартиру, из-за чего продать ее становится затруднительно.
  • Рента. Пожилой человек может заключить договор ренты, в рамках которого за ним будут ухаживать другие люди, а за это, после смерти собственника, они получают его жилье. Логично, что обременение не позволит пожилому человеку продавать квартиру, раз он уже заключил договор, по которому появились обязательства отдать жилье определенным лицам.
  • Арест. Государственные структуры могут накладывать на квартиру арест. Обычно это реализуется в рамках суда или расследования. Такое жилье продать практически невозможно, т.к. потребуется разрешение от органов, наложивших арест, а они в этом практически всегда не заинтересованы.
  • Аренда. Иногда квартира, которую планируется продать, уже имеет арендаторов, заключивших договор съема жилья на определенный срок. Вне зависимости от смены собственника, эти люди все равно будут жить в этой квартире вплоть до окончания срока действия договора.

Можно ли продать квартиру с обременением

Реально продать квартиру можно только с обременением по ипотеке. В случае с вариантами ренты и аренды единственным способом является расторжение договоров или окончание их действия, что автоматически предполагает снятие обременения. Арест также намного проще снять и продавать жилье на общих основаниях, чем пытаться добиться разрешения на продажу арестованной квартиры.

Таким образом, продать жилье с обременением можно, но при условии, что тип обременения это допускает. В случае с банком важным моментом является лишь факт получения финансовой организацией дохода. Таким образом, если покупатель и продавец согласятся на подобную схему, банк может предложить перенести обязательства продавца на покупателя.

Нужно учитывать, что банк будет тщательно проверять покупателя, практически так же, как продавца, когда ему выдавался ипотечный кредит. И если с продавцом были проблемы (например, несвоевременное погашение долга), а финансовое состояние покупателя достаточно стабильное, то банк согласится на такой «обмен».

Преимущества и недостатки

Для продавца преимущество заключается в самой возможности продать жилье, несмотря на обременения. А вот для покупателя такая система позволяет приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной. На представленном выше примере видно, что «А» покупал жилье за 3 миллиона, а продал его уже за 2 миллиона. Разница в 1 миллион – это та сумма, которую «А» погасил, когда кредит был на нем. Получается, что продавец ничего не заработал, но, зато, избавился от ипотеки, которую ему сложно выплачивать.

Под недостатками обычно понимают всевозможные риски. Учитывая тот факт, что продать такое жилье можно только после получения разрешения от банка. Как следствие, сделка может считаться достаточно надежной. С другой стороны, далеко не всегда банк дает разрешение, да и стороны могут отказаться от сделки в любой момент.

Как продать квартиру с обременением

Если рассматривать варианты с арендой, рентой или арестом, то сама процедура будет состоять из двух основных пунктов: снять обременение и продать жилье на общих основаниях. В случае же с квартирой, на которую наложено обременение по ипотеке, все будет несколько сложнее.

Порядок действий

  1. Найти подходящего покупателя, готового приобретать именно такое жилье, с обременением.
  2. Вместе с покупателем обратиться в банк и обсудить условия дальнейшей сделки. Если финансовая организация даст разрешение на операцию, можно двигаться дальше.
  3. Составить договор купли-продажи жилья с учетом требований банка. Нередко в таком договоре бывает три стороны: покупатель, продавец и представитель банка.
  4. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательное требование, однако банки часто настаивают на выполнении этого условия, чтобы минимизировать возможные риски.
  5. Зарегистрировать договор.
  6. Подписать договора кредита и залога с банком.
  7. Оформить право собственности на жилье.

Для подобной сделки нужно подготовить следующие документы:

[3]

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договора кредита и залога.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире.
  • Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по квартплате.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.
Читайте так же:  Дадут ли кредит на автомобиль

Расходы и сроки

При продаже квартиры, продавец практически не несет никаких расходов. В некоторых случаях, по договоренности с покупателем, часть затрат, например, на услуги нотариуса, может быть разделена между сторонами. Примерный перечень затрат будет выглядеть так:

  • Расходы на нотариуса: от 2 тысяч и выше.
  • Регистрация права собственности: 2 тысячи на одного владельца.
  • Услуги риэлтора (агентства недвижимости), если они нужны: около 5% от суммы сделки.

Уже после переоформления права собственности покупатель начнем платить кредит. Конкретная сумма зависит от стоимости жилья, суммы займа, процентной ставки и срока действия кредита.

[1]

В обычной ситуации, когда заключается стандартный договор купли-продажи, вся сделка занимает от несколько дней, до пары месяцев. Реже – больше. Однако, когда появляется третья сторона (в данном случае – банк), срок может растягиваться практически безгранично. Если все стороны заинтересованы в максимально быстрой реализации квартиры, то на процедуру уйдет около 1-2 месяцев. В противном случае срок может быть и до полугода.

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как продать квартиру с обременением?

Владельцы жилья могут столкнуться с рядом проблем, желая продать свою квартиру. Эти трудности спровоцированы определенными обстоятельствами, которые можно объединить под емким термином «обременение».

Какие бывают виды обременения?

Под обременением понимают юридически обоснованные условия, ограничивающие права официального собственника на распоряжение имуществом. Указанные ограничения отмечены в свидетельстве о регистрации собственности. Можно выделить 4 базовых типа обременения квартир:

Ипотека является залогом. Имущество в данном случае фактически и юридически остается у залогодателя. Договор об ипотеке регистрируется в УФРС.

Аренда подразумевает временное использование арендатором чужой недвижимостью за денежное вознаграждение. Договор аренды недвижимости на срок от 1 года подлежит обязательной регистрации.

Договор ренты подразумевает передачу недвижимого имущества стороннему лицу, которое обязуется регулярно выплачивать определенную сумму на содержание собственника квартиры. Срок действия договора определен датой смерти получателя ренты. В случае продажи такого жилья обязательства плательщика ренты переходят к новому собственнику. Для отчуждения имущества рентополучателя необходимо его согласие.

Арест недвижимости подразумевает запрет на распоряжение имуществом. Такую квартиру нельзя продать, купить, оформить в дарственную до снятия ограничений. Информация об аресте недвижимости содержится в Росреестре.

Нюансы сделки по продаже ипотечной квартиры

Если вы серьезно настроены продать ипотечное жилье, следует учесть некоторые особенности предстоящего мероприятия:

  1. Продать жилье можно только после официального согласия кредитора.
  2. Необходимо предоставить адекватную и серьезную причину вашего обращения в банк.
  3. Некоторые банки категорически против подобных манипуляций с ипотечной недвижимостью.

[2]

Как продать ипотечную квартиру?

Получив согласие на отчуждение квартиры у кредитора, необходимо дождаться пересчета суммы задолженности на текущий момент. Далее необходимо оформить соглашение с покупателем квартиры. Последний обязан уплатить указанную выше сумму по кредиту на расчетный счет банковской организации, так же можно договориться провести расчеты через банковскую ячейку. Эти денежные средства идут на погашение вашего кредита, в подтверждение чего вы получаете закладную и банковское свидетельство об отсутствии кредитных обязательств. Чтобы завершить процедуру продажи, продавцу нужно обратиться в регистрационную службу, чтобы официально снять ограничения на отчуждаемую недвижимость. Одновременно с этим покупателю и продавцу нужно подать заявление о регистрации переход прав собственности к покупателю. Снятие залога и регистрация недвижимости на нового собственника будет происходить одновременно. После чего покупатель получит свидетельство о собственности без обременений.

Есть еще один вариант продажи. Он заключается в переоформлении ипотечного кредита на покупателя квартиры. Эта процедура сопровождается подписанием соглашения о переводе кредитных обязательств на нового владельца жилья. Квартира при этом по-прежнему остается в залоге у банковской организации. Подобный вариант сделки является предпочтительным для большинства банков.

Подготовка документов для продажи.

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры с обременением необходимо собрать следующие документы:

  1. Оригинал договора купли-продажи в 3 экземплярах.
  2. Правоустанавливающие документы.
  3. Погашенная закладная.
  4. Доверенность от банка на снятие обременения.
  5. Выписка из домовой книги где указаны лица проживающие в продаваемой квартире.
  6. Подтверждение об уплате госпошлины, ее размер составляет 2.000 рублей.
  7. Согласие супруга на продажу недвижимости в форме нотариально заверенного документа в случае если квартира покупалась в браке.

Чем может обернуться покупка квартиры с обременением?

Чем может обернуться покупка квартиры с обременением?

Видео (кликните для воспроизведения).

Покупка квартиры с обременением может грозить необратимыми последствиями. Поэтому, собираясь совершить такую сделку в Москве или Подмосковье, спешить не стоит. Особенно это касается самых дешёвых предложений. Чтобы быть полностью уверенным в своём выборе, нужно провести тщательную экспертизу документов на предмет исключения любого рода обременений и связанных с ними юридических проблем.

Задумайтесь и проявите особую настороженность, если Вам предлагают купить квартиру в Москве по низкой стоимости с явным желанием побыстрее ее продать. Понятно, что лишних денег нет и, что очень хочется сэкономить. Но только не в случае покупки недвижимости в Москве или Подмосковье. Для этого есть ряд существенных оснований, главное из которых – купленная Вами квартира может оказаться под обременением. Что это такое?

Читайте так же:  Наследство в гражданском браке

Что означает выражение «квартира с обременением»

Попробуем объяснить, какая жилплощадь претендует на название « квартира с обременением».

Выбирая квартиры в Москве, Вы, наверное, обратили внимание, что цены варьируются в зависимости от возраста дома, его состояния, инфраструктуры района. И что найти более-менее приличный вариант в Москве ниже отметки в пять миллионов практически нереально. Мы рекомендуем, сразу же задуматься, почему квартира в хорошем районе и, казалось бы, в неплохом состоянии продаётся дешево.

Есть известная истина: если стоимость, которую запрашивает продавец намного ниже среднерыночной, то это говорит о недостатках товара. Есть большая вероятность приобрести вместо вожделенного жилья большие юридические проблемы, много времени посвятив судебным разбирательствам. Потеряв при этом время, нервы, деньги на уплату госпошлин и услуг адвокатов. Например, выбирая жилье, Вы столкнулись с зарегистрированным на нём гражданином, который имеет пожизненное право на использование квадратных метров. Данная жилплощадь при продаже носит название «с обременением».

Чтобы продать такое жильё, продавцу придётся хорошо постараться. Он пойдёт на всякие ухищрения, чтобы утаить информацию и переложить свои проблемы на плечи ничего не подозревающего покупателя. Не совсем порядочные продавцы спешат продать квартиру в Москве или Подмосковье, прекрасно зная обо всех недостатках, сбавляют её стоимость до самой низкой отметки и этим самым заманивают покупателя.

Это вовсе не означает, что все поголовно, кто продаёт свою недвижимость по низкой цене, обманщики. Иногда действительно срочно нужны большие деньги, и единственным выходом их получить остаётся срочная продажа квартиры в Москве, и Вы можете реально неплохо сэкономить. Но имейте в виду, часто под этим лозунгом действуют опытные мошенники, и Вы легко можете оказаться их жертвой, поддавшись на подобные сказки о якобы срочной необходимости денег на дорогостоящее лечение.

Покупка квартиры с обременением и риски с ней связанные

Собираясь купить квартиру с обременением, стоит знать, что покупка связана с большими рисками. Многие люди, по незнанию законодательства или в спешке, не проверив всех документов должным образом, даже не задумываются о реально существующей угрозе остаться без жилья, потому, что в силу признания судом сделки недействительной есть предпосылки для прекращения права собственности.

Обременений, связанных с покупкой квартиры много. Она может быть обременена долгами, за ней может числиться кредит под залог квартиры, она может быть сдана в долгосрочную аренду, может иметь незаконную перепланировку или находиться под арестом.

В одних случаях, обременение легко снять, в других без судебного разбирательства не обойтись. Но бывает, что, даже в ходе судебных споров за недвижимость проблему обременения абсолютно никак нельзя решить, исключительно в процессе долгих переговоров, между всеми сторонами сделки. Есть категория граждан, которые имеют право пожизненного (!) проживания в квартире, несмотря на смену собственника, и даже суд не сможет выселить их оттуда. Это может произойти в процессе приватизации жилья или по «завещательному отказу», который обеспечивает «отказополучателю» право проживания на жилплощади либо до конца жизни, либо до срока, указанного завещателем. Причем, квартира в процессе проживания может продаваться, сдаваться в аренду или же на нее может быть оформлен договор дарения.

Эти граждане могут выписаться только добровольно. Если Вам не удастся уговорить их покинуть помещение, тогда Вам остаётся смириться и принять «новых жильцов», либо подыскивать им другое жильё для проживания, либо оформлять договор ренты с необходимостью пожизненного содержания.

Ещё один момент. Закон однозначно закрепляет права на жилые помещения за лицами, проходящими службу в армии и отбывающими срок в местах лишения свободы. В один прекрасный день на пороге Вашего дома может объявиться бывший заключённый, претендующий на собственность. В случае если Вас угораздит купить такую квартиру, будьте уверены, что скоро он будет проживать в Вашей квартире вместе с Вами на постоянной основе.

Если квартира окажется с обременением – откажитесь от её покупки

Совершая покупку недвижимости в Москве или Подмосковье Вы должны быть уверены, что она не продаётся «с обременением». При наличии обременения, от сделки лучше отказаться, либо проконсультироваться с грамотным юристом на предмет последствий имеющегося обременения. А потом уже решать Вам стоит ли выходить на сделку или нет. По крайней мере, мы бы не советовали.

Если несмотря ни на какие предостережения, Вы все-таки решили самостоятельно купить квартиру в Москве, то прислушайтесь к следующим советам:

  1. Лично проверьте наличие зарегистрированных (прописанных) на данной жилплощади лиц, желательно за последние 10 лет. При этом обратите особое внимание на то — кто из ранее прописанных лиц выписался и куда, не было ли среди них несовершеннолетних детей, а также людей, выписанных временно на учебу, в ряды вооруженных сил или в места лишения свободы.
    Нужно удостовериться, нет ли в квартире лиц, которые в соответствии с законодательством (п.1ст.558 ГК РФ), сохраняют право пользования проданным жильём.
  2. Уточните у собственника, не было ли в квартире перепланировки. Сравните квартиру с планом БТИ. Некоторые конструкции в многоквартирных домах трогать категорически запрещено. В случае проверки, именно Вы, как владелец, будете обязаны оплатить штрафы, привести документы и квартиру в порядок.
  3. Закажите выписку из ЕГРП – не ведётся ли по данной недвижимости каких-либо судебных разбирательств, не наложен ли на неё арест, не находится ли она в залоге.
  4. Проверьте, нет ли каких-либо исковых заявлений в суде по этому объекту, не имеют ли какие-либо третьи лица прав на этот объект.

По всем возникшим вопросам всегда обращайтесь за консультацией в надёжное агентство недвижимости. Не забывайте, покупка квартиры в Москве сопряжена с риском.

Экономить на услугах высококлассных специалистов не всегда целесообразно – если окажется, что купленная квартира с обременением, выяснение своих прав и беготня по судам выйдут дороже, чем вовремя и качественно проведённая проверка юридической чистоты квартиры.

Читайте так же:  Образец написания претензии на некачественный ремонт квартиры

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца?

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца применяется в повседневной практике для того, чтобы выполнить обязательство. Такое обременение в большинстве случаев действует до того момента, как произойдет оплата всей стоимость за продаваемое жилье.

В данной статье будет рассмотрены возможные риски и юридическая практика оформления таких обременений.

Условия установления

Во время совершения сделки по продаже или покупке квартиры законодательство обязывает стороны самостоятельно приходить к соглашению по поводу основных условий сделки и прописывать их в договоре. К числу таких условий относиться требование о порядке осуществления расчетов. Расчеты между физическими лицами при выполнении обязательства могут происходить в двух формах – наличной и безналичной (карта банка или счет).

Также существует три способа расчетов, которые стороны могут выбрать при составлении договора:
  • расчеты до момента подписания;
  • расчеты после подписания и регистрации в государственных органах;
  • расчеты в несколько этапов.

Обременение невозможно наложить, если используется первый способ расчетов. Ведь при его применении деньги передаются сразу же и, тем самым происходит исполнение обязательства, которое стоит перед участником договора. Если же используется второй и третий способ расчетов, то для уверенности в том, что обязательство будет исполнено, может устанавливаться обременение. В данном случае покупатель не сможет пользоваться и распоряжаться своей новой квартирой до того момента, пока полностью не произведет оплату продавцу по составленному ими договору. Законодательно такая процедура закреплена в главе 23 Гражданского кодекса РФ.

ВНИМАНИЕ . Важным условием для установления залога является его регистрация. Данная процедура происходит в Росреестре, вследствие чего будет внесена определенная запись в Единый гос. реестр.

Порядок установления

У покупателя и продавца существует два возможных варианта, чтобы установить обременение. Первый из них закреплен в Гражданском законодательстве, а второй происходит по соглашению сторон. В силу закона происходит установление только в случае произведения расчета после совершения сделки. Для этого в договоре делается соответствующая запись для того, чтобы при регистрации была внесена запись в реестр. При втором варианте стороны ограничены лишь некоторыми возможными условиями, которые могут устанавливать.

К ним относятся:
  1. Момент, когда будет исполнение обязательства и факт снятия обременения.
  2. Что произойдет с обременением, если обязательство будет исполнено досрочно.
  3. Суть обременения.

Если эти три условия указаны в договоре, и он вступил в законную силу (подписан сторонами), то их изменение каждой из сторон, а также Росреестром не допускается. После прохождения регистрации стороны договора получают соответствующий документ (выписку), который подтверждает тот факт, что имущество перешло в пользу покупателя и на нем установлено обременение в пользу продавца.

ВНИМАНИЕ . До того момента, пока покупатель квартиры не оплатит полную стоимость за квартиру — обременение будет действовать. После полной оплаты у продавца квартиры возникает обязанность снять обременение. Для этого он совместно с покупателем пишет заявление в Росреестр, после чего вносится запись в реестр о снятии. Именно здесь существует самый большой риск для покупателя, речь о котором пойдет далее.

“Подводные камни”

Дело в том, что покупатель может передать всю сумму денег продавцу, а тот в свою очередь откажется от снятия обременения путем написания заявления. В этом случае покупателю необходимо обратиться в суд и представить все требуемые документы, подтверждающие тот факт, что продавец должен снять обременение. Такими документами выступают: иск в суд; выписку из реестра; банковские чеки или расписки. При наличии этих документов и правильном оформлении их суд удовлетворит иск, и обременение будет снято.

Покупка и продажа квартиры с обременением

Граждане, приобретающие жилье, нередко сталкиваются с его обременением. Под ним подразумевается ограничение прав владельцев по его распоряжению и пользованию. Особенность обременения в его сохранении даже при смене владельца недвижимости. Любая квартира с обременением связана с рисками для ее владельца.

Возможные формы обременения

Выделяют 5 форм обременения на жилье:

Арест подразумевает полный запрет государства на распоряжение недвижимостью. Имущество арестовывается только по решению судебных органов. Любое жилище, арестованное по судебному решению, не может быть продано или куплено кем-либо. Любые сделки будут возможны только после снятия ареста. Росреестр содержит полный список арестованного имущества у граждан.

Аренда позволяет продавать и покупать недвижимость, но с определенными условиями. Часто требуется предварительная договоренность между собственником и нанимателями. Арендный договор обычно заключается на год. Если же он заключается на несколько лет, то требуется его госрегистрация.

Владелец не может продать жилье с проживающими там нанимателями. Ему требуется дождаться окончания действия договора. У него имеется право потребовать их выселения через суд.

Рента связана с договором, который заключается рентодателем и ее получателем. Первый по договоренности получает жилье получателя ренты после его кончины, но взамен до этого момента обязуется обеспечивать его содержание и уход за ним. Продажа жилища рентополучателем невозможна другим лицам. Он сможет сделать это только после расторжения договора и выплаты компенсации рентодателю.

Доверительное управление не позволяет гражданину распоряжаться жилищем других лиц. Он получает лишь ограниченные права в виде присмотра за состоянием жилья на время отсутствия его хозяев.

Ипотека — самая распространенная форма обременения. Она представляет собой залог, при котором покупаемая по кредиту недвижимость будет оставаться в фактической собственности у банка до момента полного погашения долга.

Данное обременение снимается после оплаты всей суммы кредитного долга. Но у гражданина, купившего квартиру в кредит, есть возможность ее продать даже при наличии обременения.

Способы продажи и покупки обремененной недвижимости

Обремененная недвижимость может продаваться и покупаться, но при наличии согласия на это кредитора и при условии погашения ипотеки.

Читайте так же:  Передаются ли долги по наследству детям

У продавца жилища, находящегося под обременением, есть несколько вариантов:

  1. Продать квартиру, выплатив кредитору оставшуюся сумму долга по ипотеке.
  2. Продать жилье новому покупателю, за счет денег которого обременение будет снято.
  3. Продать жилище, переоформив кредитный договор на покупателя.

Покупка квартиры новым собственником не снимает обременения с нее. Новый владелец недвижимости берет на себя долг прежнего покупателя перед банком.

Сделка по продаже залогового жилища по второму варианту проводится следующим образом:

  1. Получается согласие у банковской организации, в которой оформлена ипотека, на продажу собственности.
  2. Банком производится перерасчет суммы долга по кредиту.
  3. Оформляется договор между продавцом и покупателем.
  4. Покупатель в счет стоимости приобретаемого жилья перечисляет деньги на счет банка-кредитора. Происходит погашение ипотеки продавца.
  5. Продавец получает справку от банка об отсутствии перед ним обязательств и закладную.
  6. Продавец обращается в Росреестр за получением нового свидетельства на жилье, в котором делается отметка о снятии с него обременения.
  7. Наряду с подачей документов в Росреестр на снятие ограничения по владению жилищем покупатель и продавец подают заявление о переходе прав собственности на него.
  8. Свидетельство о собственности на жилье без обременений получается его новым владельцем.

Законом допускается возможность у продавца переоформить ипотечный договор на покупателя. Все стороны подписывают соглашение, по которому обязательства по ипотеке переводятся на нового собственника. Данный вариант не отменит обременения на недвижимость. Она по-прежнему будет находиться во владении банка. Подобная сделка предпочтительна для многих банковских организаций.

Документы для продажи обремененного жилья

Перед тем как продать квартиру с обременением, продавцу с покупателем необходимо подготовить следующую документацию:

  • доверенность от банковской организации, дающая согласие на продажу;
  • 3 экземпляра договора по продаже жилища;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • документы от продавца, подтверждающие факт нахождения квартиры именно в его собственности;
  • письменное согласие от мужа или жены на сделку, если продавец состоит в брачном союзе;
  • оплаченная закладная из банка;
  • выдержка из домовой книги, где указываются все зарегистрированные в жилье лица.

При проведении сделки в обязательном порядке оплачивается госпошлина. Ее размер составляет 2000 рублей.

При продаже недвижимости учитывается согласие супруга на сделку. Если он не даст разрешения на продажу, то сделка не сможет состояться. Особенно это касается недвижимости, которую супруги приобрели в процессе брака. Она будет являться их совместной собственностью.

Перед тем как купить квартиру под залогом, гражданину необходимо узнать о проживании в ней несовершеннолетних. Закон запрещает продавать недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние и если им негде жить. Сделка может состояться только при условии, если продавец предоставит доказательства того, что после продажи жилья у ребенка будет гарантированное новое место жительства.

Возможные риски при сделках с обремененной недвижимостью

Основные риски при указанных следках заключаются в:

  • необходимости у покупателей оплачивать стоимость жилья, не принадлежащего в полной мере продавцу;
  • отсутствие гарантий одобрения сделки банком;
  • возможном обременении жилища рентой;
  • возможном использовании жилья арендаторами по арендному договору;
  • возможном наложении ареста на жилище.

В первом случае продавцу с покупателем рекомендуется заключить предварительный договор. По нему покупатель оплачивает стоимость обремененной квартиры. После получения им документов на собственность заключается договор купли. Продавец может отказаться от сделки, и покупатель рискует столкнуться с необходимостью оспаривать это решение через судебный орган.

Рентодатель не сможет продать жилье, обремененное рентой. Ему требуется разрешение ее получателя. Покупатель такой квартиры имеет риск ее лишиться. Суды указывают, что это незаконная сделка.

Продажа и покупка арендованных квартир может не состояться по нескольким причинам:

  • если квартиранты пропишут в ней несовершеннолетнего;
  • если договор найма заключен на долгий период и нет серьезных оснований для его расторжения.

При наложении на недвижимость ареста, ее нельзя будет продать. Любая сделка с ней будет аннулирована.

Процедура снятия обременения

Обременение снимается через обращение продавца в банк. В спорных случаях добиться снятия залога можно в судебном порядке.

Процедура снятия обременения с недвижимости проходит этапы:

  1. Обращение продавца в банк с просьбой снять обременение одним из возможных вариантов.
  2. При согласии банка им делается отметка в закладной о том, что долг погашен.
  3. Продавец с покупателем подают заявление и пакет документов в Росреестр.
  4. Росреестр снимает обременения в 3-дневный срок.

Материнский капитал как обременение

Недвижимость, приобретенная по материнскому капиталу, тоже считается обремененной. Поскольку материнский капитал может использоваться только в определенных целях, то продавцу необходимо получить официальное разрешение на сделку у органов опеки.

Когда покупатель жилья погасит кредит и снимет с него залог, ему потребуется выделить долю в нем для детей. И покупатель, и продавец совместно уведомляют об этом орган опеки. При одобрении сделки стороны имеют возможность заключить ее официально. После оформления договора стороны направляют его на регистрацию в Росреестр.

Видео (кликните для воспроизведения).

Можно ли продать обремененное жилье? Это возможно, но при исключении случая, если оно находится под арестом. В остальных случаях гражданам необходимо заранее урегулировать возможные спорные моменты в зависимости от конкретного описанного выше случая.

Источники


  1. Власенко, Н.А. Модернизация специальностей в юриспруденции. Сборник материалов по итогам подготовки паспорта специальностей научных работников / Н.А. Власенко. — М.: Проспект, 2015. — 747 c.

  2. Пивовар, А.Г. Большой англо-русский юридический словарь: моногр. / А.Г. Пивовар. — М.: Экзамен, 2016. — 864 c.

  3. Смирнов, В. Н. Адвокатура и адвокатская деятельность / В.Н. Смирнов, А.С. Смыкалин. — М.: Проспект, Уральская государственная юридическая академия, 2015. — 320 c.
  4. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 240 c.
  5. Продажа квартиры с обременением
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here