Перевод земли из сельхозназначения в ижс

Полезные советы в статье на тему: "Перевод земли из сельхозназначения в ижс" от профессионалов для понятным людей языком. При возникновении вопросов обращайтесь к дежурному юристу.

Перевод земли из сельхозназначения в земли категории ИЖС

Строительство дома необходимо осуществлять в соответствии с нормами российского законодательства. В соответствии с законами Российской Федерации по последним изменениям выделяется несколько категорий земельных участков, которые дают право собственнику осуществить ту или иную деятельность, разрешенную на этом участке. Если у владельца имеется сельскохозяйственный надел, то он не может построить на нем свой дом и провести в него коммуникации.

Для того чтобы проживание в новом построенном доме было законным, нужно произвести перевод земли из сельхозназначения в земли ИЖС.

Разновидности земельных наделов, ИЖС и его преимущества

В соответствии с земельным законодательством России, существует классификация земельных участков. Виды земли разделяются в зависимости от того, с какой целью земельный участок используется.

Земли Российской Федерации разделяются на следующие разновидности:

  1. ЗУ населенных пунктов.
  2. Сельскохозяйственные земельные наделы.
  3. Земли с промышленным назначением.
  4. Охраняемые государством ЗУ.
  5. Резервные территории.

По закону строительство жилья разрешено только на землях, которые принадлежат к той или иной административной единице, то есть на территории ИЖС. Кроме того, строить можно и на земельных участках с сельхозназначением. На тех территориях, где установлена промышленность или же назначение владения в защите государства, построить свой дом законно не представляется возможным.

Что же такое ИЖС? ИЖС – это индивидуальная жилищная собственность. То есть, к ИЖС относят те участки, на которых разрешено проживать и прописываться.

Важно! Строительство дома разрешается и на землях с сельскохозяйственным назначением (дачные участки, огороды и т. д.), но регистрация в таком жилище запрещена российским законодательством.

Таким образом, необходимость перевода земли в ИЖС обусловлена, в первую очередь, возможностью регистрации в доме.

В процессе регистрации собственнику дается личный адрес, а также возможность проведения коммуникации в дом: газ, электрическая энергия, вода и т. д.

Если земельный участок относится к категории ИЖС, то владелец вправе получить от муниципалитета помощь в уходе за землей, например, очистка дороги перед домом от снега.

Получается, что проживание в доме на сельскохозяйственной территории не предоставляет те преимущества, которые имеет индивидуальная собственность владельца.

Для чего может понадобиться перевод статуса земли

Переоформление земли нужно для того, чтобы у местных органов власти не возникало вопросов о том, почему на сельскохозяйственной территории построен новый коттеджный дом, который по закону тут не должен находиться.

Согласно законодательным актам владелец земли вправе пользоваться земельным участком только по его прямому предназначению. То есть если по кадастровым документам земельный надел относится к ЗУ сельскохозяйственного назначения, то на нем можно выращивать овощи, фрукты и любые иные сельхозпродукты.

Конечно, можно построить и загородный дом, но зарегистрировать ее в Росреестре как жилую постройку невозможно. Следовательно, и зарегистрироваться в этом строении нельзя. В документации к участку эта постройка будет указана как дачное строение, что значительно снизит цену недвижимости на рынке при продаже земли.

Если владелец перевод такую землю в ИЖС, он вправе зарегистрироваться в доме, а также значительно повысить цену на дом, когда захочет его продать.

Еще одним плюсом является возможность получения налогового вычета за свою недвижимость, если гражданин, владеющий ей, желает продать свой дом.

Куда обратиться для оформления

Рассмотрим, как правильно перевести землю из сельхозназначения в ИЖС. Чтобы перевести ЗУ в иную категорию нужно обратиться в органы МСУ, под управлением которых находятся все земли, принадлежащие к административной единице.

Если ЗУ находится в городе, то решения о переводе принимаются городскими властями. Если же собственность находится за городом, то переоформить ЗУ можно в районных органах власти.

Вывести земельный надел из одной категории в другую может собственник личного подсобного хозяйства.

Важно! Перевод ЗУ осуществляется не только владельцами, но и лицами, имеющими право на использование земельной собственности, например, у граждан, которые снимают участок в аренду при согласии собственника земли.

Если недвижимое имущество принадлежит нескольким гражданам, каждый из которых имеет долю на участке, то смена типа ЗУ может быть осуществлена только при согласии всех собственников. Соглашение между владельцами недвижимости должно быть подтверждено документально и предоставлено в уполномоченную организацию.

Пошаговая инструкция по переводу, необходимые документы

Особенность процедуры перевода земельной собственности в иную категорию земли состоит в том, что необходимо последовательное прохождение ряда этапов. Перевод состоит из следующих шагов:

  1. Сбор документации для подачи заявления. В перечень документов, необходимых для оформления заявления, входят:
  • кадастровая документация на участок;
  • личные данные заявителя в виде копии паспорта;
  • документы, подтверждающие право заявителя на пользование ЗУ;
  • результаты госэкспертизы (при необходимости)
  1. Подача ходатайства во властные органы. Заявление оформляется на основании предоставленной документации. В нем указывается информация о ЗУ, содержащаяся в кадастровой документации организации, сведения о текущей и желаемой категориях ЗУ, а также основания, по которым владелец решил произвести переоформление категории земельного надела.
  2. Решение властной структуры по поводу поданного ходатайства. Результат обращения может быть представлен актами о переводе ЗУ или же об отказе в смене категории. Если заявителем получено согласие, то его участок регистрируется в Росреестре, после чего он получает личный адрес и право на регистрацию в недвижимости.

На рассмотрение поданного собственником ходатайства дается два месяца с момента подачи заявления в уполномоченный орган (создать заявление можно по образцу).

Если же заявитель получил отказ в переводе, то он может оспорить решение администрации в судебных органах.

В законах России, регулирующих земельные правоотношения, указывается несколько оснований, по которым документация и заявления могут быть возвращены для корректировки:

  1. Неверное оформление документации.
  2. Подача заявления лицом, которое не вправе распоряжаться имуществом.
  3. Отсутствие согласия лиц, имеющих долю в переводимом имуществе.
Читайте так же:  Как выбрать вид разрешенного использования

Возврат документов на доработку осуществляется не позднее, чем через две недели с момента подачи ходатайства в администрацию.

Сколько стоит перевод в ИЖС земли сельхозназначения

Человеку, решившему перевести ЗУ в иную категорию, следует знать об одном из минусов этой процедуры – достаточно высокая цена на замену участка.

В сумму, которая выплачивается за проведение переводных процедур, входят следующие показатели:

  • стоимость ЗУ;
  • выплата по государственной пошлине;
  • размер ЗУ;
  • наличие регистрации земельного участка сельхоз. назначения в государственных списках земель;
  • налоговая нагрузка на ЗУ.

Обычно, если земельный участок подвергается переводу, собственник обязан выплатить денежные средства по тем налогам, которые были недополучены государством. Кроме того, в оплату входит 30% от стоимости ЗУ по кадастровой документации.

В стоимость перевода входит и уплата госпошлины за проведение самой процедуры, а также за регистрацию.

Если перевести земельный надел невозможно без заключения эксперта, то стоимость проведения экспертизы оплачивается владельцем земли. Экспертизу осуществляют государственные органы или кадастровые и строительные компании. Цены на такие услуги варьируются от пятнадцати до пятидесяти тысяч рублей.

Возможные осложнения

Собственник земельного участка, решивший перевести свои земельные владения из сельскохозяйственного назначения в индивидуальную жилищную собственность, должен знать о возможных осложнениях, возникающих при осуществлении такого рода деятельности. Кризисные ситуации могут начать возникать еще во время сбора документации.

Например, если участок, который переводится, сложно географически присоединить к земле поселения, его перевод усложнится и значительно затянется в связи с процессом решения этой проблемы.

Если будущий жилой участок не соответствует схеме, которая должна быть составлена кадастровой компанией, то невозможно переводить землю в иную категорию.

Каждый владелец недвижимого имущества должен осознавать то, что у всех административных единиц (городов, поселков, деревень и т. д.) существует свой план территориального развития, в соответствии с которым административные органы власти осуществляют свою деятельность. Если новая категория участка не соответствует плану местности, то возведение дома на сельхоз земле невозможно.

Чтобы получить в местной администрации разрешение на замену категории ЗУ, необходимо соответствие нового жилого участка в виде ИЖС экологическим нормам. Для определения соответствия земли проводится экспертиза, которая подтверждает соответствие экологической ситуации нормам, установленных законодательством. При этом результаты исследования должны подтверждаться документально.

У каждого надела имеется своя кадастровая стоимость, которая прописывается в кадастровой документации ЗУ. Если цена ЗУ по кадастровым документам ниже, чем среднее значение жилых площадей в текущей административной единице, то перевод земельной собственности в ИЖС станет дороже, и возврата за превышение цены перевода для гражданина не предусмотрено. Требование денег за подорожание цены за собственность является незаконным.

Тем, кто из жильцов СНТ перевел ЗУ в ИЖС, нужно знать, что дом надо построить на нем в течение десяти лет. В противном случае налоговые платежи по ЗУ будут увеличены в два раза.

Таким образом, переводить землю в ИЖС стоит, потому что незаконное строительство дома на таком участке повлечет за собой проблемы для владельца. ИЖС позволяет гражданину зарегистрироваться на собственной жилплощади и получить личный почтовый адрес.

Разумеется, процесс перевода довольно-таки затратный как в финансовом, так и во временном плане. Тем не менее замена категории ЗУ стоит затраченных ресурсов, так как она обеспечивает безопасное проживание на своей жилплощади. Штрафные санкции за невыполнение требований закона составят для нерадивого собственника недвижимого имущества до двухсот пятидесяти тысяч рублей.

Документы для перевода земли сельскохозяйственного назначения в земли промышленности

Одним из базовых принципов существования государства является продовольственная безопасность. Достигается она за счёт развития и модернизации отраслей сельского хозяйства. Именно поэтому земли, обеспечивающие натуральные ресурсы, используемые для изготовления продуктов, имеют специальный правовой режим, смена которого допустима в исключительном порядке. Итак, когда возможен перевод земли из сельхозназначения в промышленную?

Принцип целевого назначения земель

Использование земель по российскому законодательству допускается только по целевому назначению. От того, к какой категории отнесены наделы, будет зависеть нормативное регулирование по их обороту. Всего категорий выделяется 7: это защищаемые территории с водными и лесными ресурсами; используемые для строительства жилья, административных зданий и обслуживающих их сооружений; находящиеся в запасе земли и объекты, подлежащие особой охране.

[2]

К ним относятся и земли сельскохозяйственного назначения, характеризующиеся своим расположением, обособленным от населённого пункта, и эксплуатацией в интересах сельского хозяйства. Они состоят из угодий, лесозащитных полос и объектов, используемых в производстве сельхозпродукции и её хранении. На данной территории также могут быть проложены дороги, линейные сооружения (ЛЭП, нефте/газопроводы) для обеспечения бесперебойного функционирования отрасли без перевода в иную категорию. В этом случае обязательно наличие утверждённого проекта рекультивации. Особо охраняемыми будут сельхозугодия (виноградники, места для выпаса скота, фруктовые деревья), смена вида использования которых запрещена.

Существует 2 запрета на перевод: высокопродуктивные с/х земли (угодия) и те, у которых кадастровая стоимость выше 50% чем средняя по району.

И последнюю, 7 категорию представляют земли промышленности и другого спецназначения. По общему правилу под ними понимаются выделенные для того, чтобы обеспечить деятельность предприятий и иных промышленных объектов. В земли промышленности включаются предназначенные для эксплуатации наземного автомобильного транспорта, подвижных составов железных дорог и т. п., для деятельности, связанной с космосом, например, космодромы. Порядок использования зависит от того, кто ими владеет. Обычно в качестве таковых выступают отраслевые министерства, например, энергетики либо транспорта. Участки, используемые с данной целью, могут принадлежать как частным лицам или обществам, так и являться собственностью РФ, муниципалитетов и региональных властей. В данной категории выделяются земли, владеть которыми может только государство. Так, это наделы, предназначенные для размещения предприятий, работающих на оборону страны или в сфере атомной энергетики.

Перевод земель в другую категорию

Нормативной базой в закрытом перечне определены исключительные случаи по смене категории земли сельхозназначения на иную:

  1. Ограничение временными рамками эксплуатации земельных наделов, обусловленное необходимостью восстановления заражённых либо истощённых почв.
  2. Возведение ЛЭП, прокладка кабелей для связи и иных линейных сооружений с обязательным предоставлением проекта рекультивации.
  3. Применение особого режима охраны к территориям с расположенными на них предметами, которые обладают большим культурно-историческим значением, и наделённые неповторимыми природными характеристиками.
  4. Произошедший сдвиг границ населённых пунктов из-за включения или, наоборот, исключения из черты поселений/городских образований новых земель.
  5. Объекты промышленности размещаются в связи с отсутствием иных вариантов, но с учётом того, что обозначенная в кадастре стоимость земель не превышает средний уровень в округе муниципалитета или города.
Читайте так же:  Можно ли получить кредит без справок под залог имущества

При варианте, когда осуществляется перевод земель, не применяется цена участка по кадастру, которая обозначена в ЕГРН. Будет проведена новая оценка кадастровой палатой в соответствии с разработанными методическими указаниями, по итогу которой составляется отчёт в трёх экземплярах. Полученная цена земельного надела, предназначенного для перевода в другую категорию, будет сопоставлена со средним ценовым показателем по кадастру соответствующего округа.

Определённая таким образом стоимость не вносится в Росреестр, а хранится только в отчётных материалах.

Необходимые документы для смены правового режима

Для того чтобы перевести земли из сельхозназначения в промышленные, интересантом составляется ходатайство для передачи в соответствующий орган, наделённый полномочиями, дающими ему право для принятия решения. В зависимости от местонахождения участка, будь то территория федерации либо региона, его соответствующими органами разрабатываются требования по оформлению обращения и список прилагаемой документации.

В ходатайстве должны быть отражены в обязательном порядке следующие данные:

  • номер земельного надела по кадастру;
  • указание, к какой категории земель принадлежит участок в настоящий момент, и той, что испрашивается;
  • обоснования, объясняющие необходимость смены категории;
  • документ, на основании которого у владельца возникло право на недвижимость.

В рассмотрении обращения будет отказано в случае, когда не приложены следующие бумаги:

Данный список не является окончательным и исчерпывающим. Для уточнения его пунктов следует обращаться в соответствующие организации.

Регламент рассмотрения заявления и внесения данных в ГКН

Совершить перевод земель сельхозназначения в промышленные в компетенции либо РФ, либо её субъекта.

Отказ в рассмотрении ходатайства может быть получен по следующим обстоятельствам:

[1]

  1. Документы, представленные по вопросу смены категории земель, по форме и содержанию не отвечают требованиям, предъявляемым к ним нормативными актами.
  2. Обращение ненадлежащего лица.

Под таковым понимается заявитель, не наделённый статусом правообладателя, либо не предоставивший соответственно оформленную доверенность. Так, если лицо представляет интересы предприятия, то документ, подтверждающий его полномочия, должен быть за подписью директора и удостоверен печатью.

Представитель ООО «Семипалатское» в судебном заседании попросил признать незаконным отказ администрации г. Энска в рассмотрении поданного им заявления на предмет перевода земли из категории сельхозназначения в промышленную. Суд действия администрации признал правомерными, потому что в ходатайстве отсутствовали обоснования необходимости перевода и не была аргументирована позиция, подтверждающая такую возможность. И при подаче заявления документы не были заверены должным образом: на доверенности, выданной лицу для предъявления материалов, отсутствовала печать предприятия.

Если на сновании вышеперечисленных причин в рассмотрении ходатайства было отказано, то оно возвращается интересанту не позднее 30 дней с момента поступления, с объяснением обстоятельств, приведших к такому решению.

Временной период, отведённый для рассмотрения ходатайства, находится в прямой зависимости от того, кто принимает решение. Так, если это будет правительство РФ, оно ограничено 3 месяцами, субъект – 2-мя.

Результат рассмотрения может быть либо положительным, либо отрицательным. Нормативными актами разработана форма, которой должен соответствовать акт, принятый органом.

В нём содержится следующая информация:

  • какую цель преследует данный перевод земель;
  • площадь переводимого надела, его номер, определённый в кадастре, описанное местоположение с чётким обозначением границ;
  • указание настоящей и выбранной категории земель.

После окончательного утверждения акта (неважно, положительное или отрицательное решение было вынесено) в двухнедельный срок его необходимо оправить интересанту. У обратившегося, если он не согласен, есть право обжаловать акт в судебной инстанции.

Безусловными основаниями для отказа в переводе земель будут являться такие факты:

  • наличие запрета на подобные действия либо законодательные ограничения;
  • если по итогам рассмотрения предоставленных материалов экологическая экспертиза вынесла заключение с отрицательным результатом;
  • выявление несоответствия заявленной цели по использованию надела и утверждённого территориального плана.
Видео (кликните для воспроизведения).

При территориальном планировании РФ, её регионов и муниципалитетов в схемы могут включаться карты с обозначением охраняемых в особом порядке природных заповедников с учётом их потенциального развития, сдвиг границ земли сельхозназначения и сельхозугодий, не исключая места для размещения объектов капстроительства. Следовательно, когда касательно земли, по которой подано ходатайство, предусмотрено план-схемами территорий возведение какого-либо объекта, то это обстоятельство приведёт к отказу.

Прокурором г. Залесского было оспорено решение о переводе земель сельхозназначения в промышленные для эксплуатации под газонаполнительную компрессорную станцию. В обоснование он привёл следующие доводы: для муниципального образования разработан и утверждён генеральный план, согласно которому на участке, являющемся предметом спора, размещение подобного объекта не предусмотрено. Суд нашёл доказательства прокурора достаточными, т. к. по нормам градостроительного кодекса территориальное планирование является обязательным. Профильным министерством не был учтён при выдаче заключения тот факт, что предполагаемая цель использования земли не соответствовала запланированной и шла вразрез с утверждённым Генеральным планом муниципалитета.

Орган, принявший акт, обязан направить копию в кадастровую палату для постановки на учёт, сделать это необходимо в 5-тидневный срок с момента, когда решение было принято. ГКН информирует владельцев земельных наделов о состоявшемся переводе земель, указывая акт, согласно которому это произошло.

Перевод земли в иную категорию будет считаться завершённым в день постановки на кадастровый учёт. Документы, выданные ранее и удостоверяющие право на владение наделом, не нуждаются в переоформлении.

Из вышеизложенного вытекает, что перевод земель из сельхозназначения в предназначенные для промышленности является процессом очень сложным и затратным, требующим множество согласований с различными организациями. Человек, не имеющий специального юридического образования, осуществить его самостоятельно вряд ли сможет.

Читайте так же:  Как получить кредитную карту яндекс деньги

Сложно, но возможно: как перевести землю сельхозназначения в ИЖС?

Статья №77 ЗК РФ относит к категории земель сельскохозяйственного назначения все земли, расположенные за пределами населенных пунктов, на которых может осуществляться какая-либо сельскохозяйственная деятельность. Это – одна из двух определенных законом категорий земель, на которых разрешено жилищное строительство (ст.40 3К РФ).

Однако для того, чтобы построить на участке с/х назначения жилье, в котором можно без проблем прописаться, необходимо добиться, чтобы на нем было разрешено индивидуальное жилищное строительство.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Необходимые условия для перевода

Если земельный участок относится к сельскохозяйственным землям, то для того чтобы оформить разрешение использовать его под ИЖС надо перевести его в категорию земель населенных пунктов. Правовые основания перевода земель прописаны в 7 статье федерального закона №172-ФЗ и осуществление её возможно только в двух случаях:

  1. земельный участок либо находится непосредственно в пределах населенного пункта, либо к нему примыкает;
  2. план развития населенного пункта предусматривает включение надела в состав его территории.

Кроме того, для получения разрешения на такой перевод необходимы веские и доказанные основания. Самое убедительное из них – это невозможность использовать земельный участок по сельскохозяйственному назначению.

Перевод земель с/х назначения в ИЖС невозможен, если:

  • изменение целевого назначения данного участка запрещено властями;
  • экспертами доказана его нецелесообразность;
  • расположение надела не соответствует условиям, обозначенным в законодательных актах.

Какие преимущества дает разрешение на индивидуальное жилищное строительство?

При существующем порядке перевода сельскохозяйственных земель в категорию, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство, земельный надел юридически становится частью инфраструктуры населенного пункта. Этот статус дает определенные преимущества его владельцам, например:

  • возможность прописаться без какой-либо административной или судебной волокиты;
  • автоматическое предоставление построенному на участке дому почтового адреса;
  • возможность подключения дома на общих основаниях ко всем городским коммуникациям (электросетям, водопроводу, газопроводу);
  • ответственность коммунальных служб населенного пункта за обслуживание дома и расчистку подъездных путей к нему.

Как осуществить процедуру: пошаговая инструкция

При оформлении перевода земель из категории сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, которые разрешается использовать под индивидуальное жилищное строительство, руководствуются 2 статьей 172-ФЗ. Первыми его шагами являются сбор необходимых документов и подача соответствующего ходатайства в местные органы или федеральные органы исполнительной власти. При этом ходатайство может подавать только владелец участка.

Документы могут понадобиться следующие:

  1. копия паспорта владельца земли;
  2. выписка из ЕГРН или выписка из кадастрового реестра недвижимости, содержащая полное описание участка;
  3. оригинальный документ, в котором подтверждается право собственности заявителя на землю или его нотариально заверенная ксерокопия;
  4. заключение экспертов об экологическом состоянии участка, если проведение такой экспертизы требуют федеральные законы.

В самом ходатайстве должны быть указаны:

  • кадастровый номер переводимого в другую категорию земельного участка;
  • существующая категория земель участка и категория, в которую его планируется перевести;
  • обоснование перевода;
  • указание прав собственности на землю.

Вторым шагом является получение итогового положительного или отрицательного результата рассмотрения ходатайства. Отказ в его удовлетворении, содержащий подробные обоснования, направляется заявителю письмом. В случае положительного результата оформляется специальный документ – постановление о переводе участка земли в ИЖС, которое выдается его владельцу на руки.

Отказ в удовлетворении ходатайства можно получить по многим причинам. Наиболее вероятные из них – это:

  • ходатайство не содержит всей необходимой информации;
  • неполный комплект прилагаемых к нему документов;
  • обоснования перевода, указанные в ходатайстве, неубедительны;
  • включение ИЖС в состав поселения не соответствует генеральному плану его развития.

Документы можно «дособирать», ходатайство – переписать, а основания для перевода подыскать более убедительные. Что-то изменить невозможно только в случае, если отказано было по последней причине из этого списка.

Сколько потребуется времени и денег?

Вся процедура оформления перевода земельного участка из одной категории в другую может длиться от двух до трех месяцев, в зависимости от того, в какой исполнительный орган направлено ходатайство – местный или федеральный. Быстрее, в течение месяца, процедура осуществляется только при отказе, так как в этом случае не надо ждать, когда бюрократическая машина сформирует соответствующее постановление.

Стоимость перевода с/х земель в категорию земли населенного пункта, на которой разрешено индивидуальное жилищное строительство, достаточно высока и составляет около 30% кадастровой стоимости земельного участка.

Это компенсация, покрывающая разницу между налогами, которые государство получало с земли сельскохозяйственного назначения, имеющую высокую кадастровую цену, и налогами, которые оно будет получать при переводе её на обладающую меньшей кадастровой стоимостью категорию земель населенных пунктов.

Кроме того, возможно дополнительно придется заплатить за услуги геодезистов (при необходимости межевания), профессионального юриста, если решено воспользоваться его услугами, и нотариуса. В сумме все расходы на оплату труда специалистов могут составить до 100 тысяч рублей.

Можно ли получить разрешение другим способом?

Перевод земель сельхозназначения в другие земельные категории – это дело хлопотное, сложное, затратное и далеко не всегда успешное.

Поэтому владельцы участков сельхозназначения довольно часто прибегают к другому способу получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство.

Суть этого способа заключается в том, что на с/х участок оформляется дополнительный вид разрешенного использования (ВРИ) – ИЖС, без смены его категории. Но такое возможно только в случаях, когда на участке разрешено использование, допускающее его изменение на разрешение для индивидуального жилищного строительства. Например, если на участке разрешено садоводство, ведение дачного или фермерского хозяйства.

Правила предоставления разрешения для ИЖС в таких случаях описываются в статьях 38 и 39 Градостроительного кодекса РФ. Процедура его получения может и не проще, чем при смене категории земельного участка, но гарантированно дешевле, так как государство в этом случае уже не требует от владельца участка никакой компенсации.

Читайте так же:  Образец заявления на приватизацию земельного участка

Перевод участка земли сельхозназначения в участок, который будет относиться к категории земель населенного пункта с разрешением на ИЖС — процедура непростая и недешёвая, а если земля расположена в удалении от населенного пункта, то и вообще, невозможная.

Прежде чем решиться на неё, необходимо все тщательно обдумать. А если земля ещё не куплена, то при её приобретении надо обязательно проверить, чтобы в кадастровом паспорте участка обязательно был указан вид разрешенного использования – ИЖС.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Документы для перевода земли из садоводства в ИЖС

В последнее время набирает популярность строительство частных домов. Для того чтобы в дальнейшем избежать проблем с их правильным оформлением и получить объект, которым можно свободно распоряжаться (продавать, дарить и пр.), необходимо правильно выбрать земельный надел для строительства дома. Наиболее часто в связи с этим возникает вопрос о том, как перевести землю в СНТ в ИЖС.

Причины и особенности смены категории земель

Прежде чем решать вопрос с переводом земли, следует разобраться, для чего необходима данная процедура, так как по нормам земельного права на участках садового объедения разрешено строить жилые здания. Ранее действующим законодательством регистрация (прописка) в таких помещениях была запрещена. Конституционный суд такое положение признал незаконным и теперь, при условии, что строение располагается в черте населённого пункта, пригодно для круглогодичного проживания, соответствует противопожарным, градостроительным и санитарным требованиям, это стало возможным. Если вопрос стоит только в прописке, то смысла в изменении разрешённого вида использования земли нет. С другой стороны, оставаясь в таком НКО, сложно решать многие вопросы, например, подключение водоснабжения. Членство в организации обязывает за разрешением проблем обращаться к общему собранию. Так, развитие инфраструктуры в своих владениях (прокладка газопровода) будет находиться исключительно в его компетенции.

Все земли в стране делятся в зависимости от того, для какой цели они предназначены, это может быть ведение лесного или водного хозяйства, развитие туризма или спорта, оздоровления граждан (курорты) и сельскохозяйственная деятельность. Последняя, в свою очередь, разветвляется на ряд групп по различным принципам, например, по конкретным видам производства (растениеводство, скотоводство или ведение КФХ и т.д.). Разделение можно провести и в зависимости от ценности земель, так, в безусловном приоритете будут сельхозугодия.

Вопрос о смене вида использования земельных участков чаще всего встаёт у граждан в связи с узакониванием домов, построенных на землях сельхозназначения, которые относятся к угодьям. В этом случае законного выхода из такой ситуации нет, так как нормы права однозначно указывают на невозможность подобной смены.

Даже если местная администрация своим волевым решением изменила вид использования участка, это не гарантирует того, что в будущем удастся избежать судебной тяжбы. А как свидетельствует статистика, в 100% случаях судьи отменяют подобные акты.

Условия перевода в земли ИЖС

Разрешённое строительство невозможно без документов, содержащих планировку территории и разработанный свод правил, определяющий условия пользования землёй и её застройки, которые представляют собой:
  • определённую последовательность их применения и способы внесения поправок;
  • отображённые на картах градостроительные зоны;
  • регламенты по градостроительству.

Именно последним будет определён применяемый к земельному наделу правовой режим. При установлении правил учитывается фактическое использование наделов, а также возможность сочетания существующего и планирующегося видов эксплуатации земельных участков. Действие данного документа распространяется на все наделы в границах территориальной зоны.

Гражданка Томилова подала иск, в котором требовала признать отказ поселковой администрации в исключении надела из категории сельхозназначения и внесении его в черту населённого пункта недействительным. В обосновании приведённых доводов Томилова указала, что владеет указанным участком на праве собственности и неоднократно обращалась к главе администрации посёлка и муниципалитета с просьбой о его переводе в иную категорию, предусматривающую строительство дома. Суд гражданке отказал, объяснив, что для осуществления перевода спорного надела в земли, предназначенные для строительства, необходимо было внести изменения в генеральный план поселения, так как в данном случае требовался перенос границ последнего. У местного органа власти есть право этот план утвердить, принять решение о его подготовке и внести предложения по его изменению. Между тем он не уполномочен корректировать и вносить изменения в генплан, которые предусматривает сдвиг границ, истица же не заявляла решения о подготовке подобного проекта.

Законом определены земельные наделы, которые не подпадают под действие установленных регламентов, к ним, в том числе, относятся предназначенные для ЛЭП и автомобильных дорог, принадлежащие к территориям, в которых созданы особые условия для быстрого развития в социальной и экономической сферах, а также сельхозугодия и пр.

Земли СНТ являются одним из подразделений земель, цель использования которых — сельское хозяйство. ЗК РФ закреплено положение о предоставлении подобных земель гражданам для ведения КФХ, ЛПХ, садоводства, огородно/дачной деятельности и не предусмотрено использование для ИЖС.

Вид эксплуатации земель СНТ изменить решением властного органа нельзя, но существует возможность перевода под индивидуальное жилищное строительство путём смены цели использования земель, в данном случае — на населённый пункт.

В нормах права разъяснено, что садовый участок предназначен для разведения сельхозкультур, к которым относятся ягоды, овощи, фрукты, а также для отдыха.

Для того чтобы совершить перевод земли посредством смены категории, необходимо решение собственника. Так, по федеральным территориям это будет Высший орган исполнительной власти РФ, в регионах – глава края/области и т.п., а в муниципалитетах – лица, возглавляющие администрации. Наделы, предназначенные для сельхозпроизводства, могут изменить категорию только по решению Федерации и субъекта. Правилами, содержащимися в нормативных актах, дан закрытый перечень исключительных случаев, который позволяет перевести земли этого вида в иную категорию.

  1. Временное ограничение в эксплуатации наделов земли с целью восстановить истощённую либо загрязнённую почву.
  2. Установление особого порядка режима охраны территорий с уникальными природными характеристиками или расположенными на них предметами исторического и культурного значения.
  3. Перенос границ населённых пунктов, связанный либо с включением новых земель, либо, напротив, с их исключением из черты сёл/городов и пр.
  4. Расположение объектов, связанных с промышленным производством, если стоимость надела по кадастру не превышает средний уровень установившейся в указанном муниципальном округе цены. В том числе их расположение на наделах с более высокой ценой, когда нет других вариантов и пр.
Читайте так же:  Где получить кредитную карту с кэшбэком

Пакет документов для изменения цели использования земель

Чтобы осуществить перевод земель из СНТ в ИЖС, составляется с ходатайство, которое передаётся во властный орган, наделённый должными полномочиями для принятия решения. Требования к оформлению обращения и список необходимой документации в качестве приложения разрабатывает государство или регион, в зависимости от того, кому территория принадлежит.

В ходатайстве необходимо указать следующие сведения:

  • номер земельного надела по кадастру;
  • категория земель, к которой в настоящее время принадлежит надел, и та, в какую она будет переведена собственником;
  • доводы, обосновывающие необходимость изменения цели использования надела;
  • документальное подтверждение вида права, на котором осуществляется владение.

Ходатайство не будет принято к рассмотрению, если к нему не приложить данные бумаги:
  • выписка из ГКН, содержащая характеристики о земле, которая будет переводиться в иную категорию;
  • в случае обращения гражданина прикладывается копия паспорта, если заявление поступило от юрлица или ИП – выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРП, соответственно;
  • бумага от регистрационного органа с указанием прав на интересующий надел;
  • при условии, что для смены цели использования земель требуется экологическая госэкспертиза, обязательным будет являться представление заключения от неё, подписанное и заверенное соответствующим образом;
  • согласие правообладателя.

Когда надел переводится из одной категории в состав другой, преследуя цель создания природной территории, находящейся под особой охраной, при условии, что участок не изымается, либо это связано с тем, что устанавливаются/меняются линии границ населённых пунктов, исполнительные органы регионов, госвласти или местная администрация подают ходатайство, не уведомляя собственника.

Регламент, применяемый при рассмотрении заявлений

Прежде чем обратиться с заявлением, интересант должен выяснить, в чьей компетенции будет находиться его рассмотрение. В конкретном случае решение по вопросу перевода земли из СНТ в ИЖС принимается либо Федерацией, либо её субъектом.

Отказом в рассмотрении ходатайства может послужить:

  • обращение ненадлежащего лица;
  • материалы, представленные для смены категории земель, по своей форме и содержанию не отвечают требованиям, которые устанавливают соответствующие нормативные акты.

Если по вышеуказанным основаниям обращение к рассмотрению не принято, то не позднее 30 дней с момента поступления оно будет возвращено интересанту с указанием причин.

Рассмотрев ходатайство, соответствующий орган должен либо принять положительное решение о переводе земель садоводческого некоммерческого товарищества под надел для ИЖС, либо отказать заявителю. В обоих случаях органом издаётся акт.

Рассмотрение ходатайства ограничено следующими временными рамками:

  • если решение будет приниматься правительством РФ, то на это отводится 3 месяца со дня поступления обращения;
  • если документ был направлен в орган субъекта или муниципалитет, то исполнение необходимо завершить в течение 2 месяцев.

В оформленном акте должна содержаться информация:

  • о том, для чего потребовался перевод земли из одной категории в другую;
  • о номере участка из кадастра, его площади, подробно описанном местоположении с указанием границ;
  • с указанием на текущую и будущую категории земель.

После окончательного утверждения акта (вне зависимости от того, положительное или отрицательное решение было принято) в двухнедельный срок его необходимо оправить интересанту. У обратившегося в случае несогласия есть право обжаловать акт в суде.

Безусловными основаниями для отказа в переводе земель будут являться такие факты:

[3]

  • наличие запрета на подобные действия либо законодательные ограничения;
  • отрицательное заключение, принятое в результате рассмотрения предоставленных материалов гос. экологической экспертизой;
  • выявление несоответствия между указанной целью использования участка и утверждённым планом территории.

Постановка на учёт в ГКН

На основании акта у органа, его принявшего, возникает обязанность направить его копию в кадастровую палату для постановки на кадастровый учёт, сделать это необходимо в течение 5 дней с момента принятия решения. ГКН информирует владельцев земельных участков о состоявшемся переводе земель с указанием акта, на основании которого это произошло.

Земли будут считаться переведёнными из одной категории в другую с даты постановки на кадастровый учёт. Документы, подтверждающие право собственности на надел, в связи с осуществлённым переводом переоформлять необходимости нет.

Видео (кликните для воспроизведения).

Обязательным требованием законодательства является отнесение земельных участков к той или иной категории. При условии, что данная характеристика обозначена только в правоустанавливающих документах, изменения в сведениях госкадастра при регистрации прав будут внесены на её основании. Если категория надела не определена ни в документах, устанавливающих право, ни в кадастре, то местным органом власти принимается решение об отнесении его к одной из категорий в зависимости от цели использования близ расположенных земель. Так, если надел расположен в границах посёлка, то он будет отнесён к объектам населённых пунктов. В иных случаях основанием для определения правового режима надела будут документы, подтверждающие его фактическое использование.

Источники


  1. Теория государства и права. В 2 частях. Часть 1. Теория государства. — М.: Зерцало-М, 2011. — 516 c.

  2. Гурочкин, Ю.; Соседко, Ю. Судебная медицина. Учебник для юридических и медицинских вузов; М.: Эксмо, 2011. — 320 c.

  3. Прокопович, С.С. Итальянско-русский юридический словарь / С.С. Прокопович. — М.: РУССО, 2017. — 392 c.
  4. Смоленский, М. Б. Теория государства и права / М.Б. Смоленский, Л.Ю. Колюшкина. — М.: Дашков и Ко, Наука-Пресс, 2009. — 288 c.
  5. Перевод земли из сельхозназначения в ижс
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here