Оформление ипотеки, если есть несовершеннолетние дети

Полезные советы в статье на тему: "Оформление ипотеки, если есть несовершеннолетние дети" от профессионалов для понятным людей языком. При возникновении вопросов обращайтесь к дежурному юристу.

Как правильно разделить ипотечную квартиру, если есть несовершеннолетний ребенок

Оформление квартиры или другого жилья в ипотеку – распространенная практика для молодых семей. Ипотека оформляемся банком, и позволяет выплатить большую сумму стоимости квартиры в течение 10-30 лет. Часто бывают такие ситуации, когда кредитный договор оформляла на себя семейная пара, а через несколько лет уже бывшие супруги начинают делить права и обязанности на такое жилье. Есть несколько особенностей, который нужно учесть, если на вас оформлена еще не выплаченная ипотека. Такая ситуация в корне отличается от раздела приватизированного жилья при разводе, т.к. кроме прав на недвижимость, оба супруга также делят между собой и обязательства перед банковским учреждением.

Особенности раздела ипотечного жилья при разводе

Семейный Кодекс РФ предусматривает защиту интересов каждого супруга при разводе, а также их несовершеннолетних детей. В ст. 33 СК РФ указаны права обоих супругов на все имущество, которое было приобретено ними во время брака, и возможность разделения его на равные части после развода. Ст. 39 СК РФ предусматривает разделение обязанностей разводящихся супругов, в долях, которых они участвуют в ипотечном кредите. Если жилье делиться пополам, значит, и невыплачены долги по нему – также делятся поровну между сторонами.

Совет: Даже если вы не собираетесь разводиться, но оформляете квартиру в ипотеку, составьте соглашение, в котором будут прописаны ваши права и обязанности по данному объекту. Такое соглашение (заверенное нотариально) даст возможность в будущем избежать многих разногласий и споров.

Как делится ипотечная квартира, если есть несовершеннолетний ребенок

Права и обязанности сторон могут измениться, если в семье появляется ребенок (дети). При отсутствии соглашения между супругами о правилах раздела имущества после развода, если у пары есть дети, такое решение будет рассматриваться судом. При рассмотрении бракоразводного процесса рассматриваются все обстоятельства, которые влияют на права и обязанности каждой стороны, для защиты интересов каждой из них.

Некоторые особенности раздела ипотечного жилья для пар, у которых есть дети возрастом до 18 лет:

  • при разделе имущества (в том числе того, что находится в ипотеке), суд должен учесть интересы несовершеннолетних детей. В большинстве случаев, супругу, с которым остаются дети, присуждается большая доля в квартире (2/3), а второму супругу – 1/3.
  • развод не является уважительной причиной для невыполнения обязательств, предусмотренных кредитным договором. В зависимости от того, кем выступает каждый из супругов – поручителем или созаёмщиком, на него возлагаются различные обязательства по кредитному договору.
  • даже если в ипотечной квартире проживает несовершеннолетний ребенок, это не дает право супругам не выплачивать долги по кредиту. В образовании большой просрочки по платежам, банк может выставить жилье на продажу. Единственной поблажкой в этом случае является возможность получения небольшой отсрочки – для поиска жилья, куда переедет родитель с ребенком.

При наличии подобного решения суда родитель обязан выписать детей из ипотечной квартиры, в сроки, указанные судом, иначе может возникнуть вопрос о лишении родительских прав (на основании того, что родитель не может обеспечить условия для проживания ребенка).

С какими ситуациями можно столкнуться при разводе, если квартира в ипотеке:

  • при разводе банковское учреждение, в котором оформлена ипотека, может потребовать досрочного погашения задолженности (если это было предусмотрено условиями кредитного договора), а также имеет полное право предъявлять претензии к каждому из заемщиков – в случае невыполнения ними взятых на себя обязательств.
  • по договоренности с банком, можно переоформить ипотечную квартиру на одного из супругов (если будут предоставлены доказательства платежеспособности этой стороны). В таком случае сторона, которой недвижимость будет передана в собственность, должна компенсировать второй стороне долю ее участия.
  • при отказе одного из супругов выплачивать взносы по ипотечному кредиту, банк может переложить все обязательства на другую сторону.
  • если пара разводится, а задолженность по ипотечному кредиту просрочена (более трех месяцев), банковское учреждение имеет право выставить недвижимость на продажу, возвращая заемщикам денежные средства в размере остатка от погашения суммы долга.

Несовершеннолетние дети и ипотечный кредит

Как известно наиболее частые держатели ипотечного кредита это молодые семьи с маленькими детьми. Нередки случаи, когда ипотека оформляется семьей, где двое и даже трое детей. На первый взгляд, может показаться, что именно таким потенциальным заемщикам банки будут отдавать предпочтение в предоставлении ипотечного кредита. И это разумно, ведь именно такие клиенты будут добросовестно вносить выплаты по кредиту ради того, чтобы получить собственное жилье. Однако, на практике ситуация обстоит совсем иначе – именно наличие детей зачастую препятствует получению ипотечного кредита. Почему же так происходит?

Рассмотрим гипотетический пример: допустим, что семья проживает в однокомнатной квартире, доставшейся ей от родителей. Безусловно, до какого-то времени вся семья может спокойно уживаться и в одной комнате. Однако ребенок растет и для него требуется отдельная комната. И для молодой семьи встает вопрос – как увеличить свою жилплощадь. Существует вероятность, что на протяжении нескольких лет семья откладывала денежные средства, для покупки более просторной квартиры. Однако, ежегодная инфляция не позволяет сохранить средства в целости

и сохранности, и собрать необходимую сумму либо не удается, либо удается но с трудом. Именно в такой ситуации лучшим решением становится оформить ипотеку. В такой ситуации в качестве залогового имущества может выступать именно та самая однокомнатная квартира. И все вроде бы складывается удачно, но банк может отклонить заявление на ипотечное кредитование именно по причине наличия в семье несовершеннолетнего ребенка.

На самом деле в этом случае можно пойти двумя путями. Первый вариант: оформить ипотеку, для которой в качестве залогового имущества будет выступать именно уже имеющаяся в собственности жилая недвижимость. Минус такого варианта следующем: банк скорее всего откажется принимать такой залог, так как совладельцем квартиры является несовершеннолетний ребенок. Вариант второй: старая квартира продается, а полученные деньги уходят на оплату первоначального взноса, а в качестве залога оформляется вновь приобретаемое жилье. Даже при таком расскладе возникает новая загвоздка: банк может одобрить размер взноса, залог и доход семьи и прочие критерии, но его может не устроить проживание в приобретаемой квартире несовершеннолетнего ребенка. В таком случае банк скорее всего потребует предоставление документов из органов опеки. Документы, должны содержать информацию об обеих квартирах: старой, которую надо продать, и новой, которую необходимо купить. Пакет для оформления должен включать следующие документы:

  • разрешение банка на оформление ипотечного кредита;
  • разрешение банка на оформление прав совладельца кредитуемого жилья для несовершеннолетнего ребенка;
  • предварительные договора купли-продажи по обеим квартирам;
  • полный пакет правоустанавливающих документов на обе квартиры: выписки, техпаспорта и прочее.
Читайте так же:  Порядок смены фамилии после развода на девичью

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что органы опеки, скорее всего, не станут рассматривать поданное заявление, если на момент подписания, не будет найдены покупатели на старую квартиру, а также новое жилье для самой семьи.

Известный факт – никто не защищен от риска потерять кредитуемое жилье. Это может произойти по разным причинам: потеря трудоспособности или источника доходов. Ни один орган опеки и попечительства не позволит, чтобы ребенок остался без крыши над головой, так как банк подобные проблемы не волнуют, его дело – выдать кредит.

Подобное тяжелое положение дел легко объяснить тем, что государство по мере возможностей старается заботиться о подрастающем поколении и требует, чтобы каждый ребенок в каждой семье был обеспечен жильем. Именно поэтому современное законодательство запрещает совершать любые операции (сюда же

относится и ипотечный кредит) с недвижимостью, один из владельцев коих является несовершеннолетний ребенок.

В случае если вы получили отказ от органов опеки, ипотеку вы сможете оформить только тогда, когда младший из детей достигнет возраста 18 лет.

Однако, на сегодняшний день, ситуация меняется в лучшую сторону. Семьям с несовершеннолетними детьми, желающим оформить ипотечный кредит, опекунские советы начали выдавать разрешения на предоставление обязательств, заверенных у нотариуса, которые подтверждали бы, что по истечению действия договора ипотечного кредитования дети будут обеспечены жильем.

Сегодня, даже в средствах массовой информации, очень часто стал подниматься вопрос о проблеме ипотечного кредитования на льготных условиях для молодых семей с детьми. Ипотечный кредит, как известно, является долгосрочным займом, срок выплат по которому, составляет от 10 до 25 лет. Никто не может предугадать, что в это время произойдет, сколько еще детей появится в семье, и случатся ли другие, влияющие на жизнь заемщика, обстоятельства. Однако большинство банков не интересует ни одно из подобных обстоятельств. Также стоит отметить важный факт – ни один коммерческий банк не предоставляет никому абсолютно никаких льгот. Все возможные субсидии, можно оформить только, обращаясь за кредитом в государственный банк. Например, материнский капитал, который выдается при рождении второго ребенка, как раз выступает своеобразной помощью от государства, можно сказать льготой – именно с его помощью можно выплатить часть ипотечного кредита, а, значит, сократить ежемесячный платеж по ипотеке.

[2]

Зачастую единственным выходом для семьи, желающей приобрести более достойное жилье, является нахождение лазеек в законодательстве. Для того чтобы формально ребенок выступал собственником какой-либо недвижимости, некоторые родители просто оформляет его как долевого собственника квартиры кого-то из близких родственников (бабушек, дедушек, дяди или тети). Ведь в законе не обговорено собственником, какого именно жилья должен быть ребенок. Таким образом, родители добиваются того, что банк не требует решения опекунского совета – ведь ребенок обеспечен.

Итак, оформить ипотеку при наличии несовершеннолетнего ребенка все же можно, однако для этого потребуется много времени, сил, нервов и смекалки.

Ипотека и несовершеннолетние дети

Ипотечная сделка, в которой участвует ребёнок, имеет свои особенности. Ипотека и несовершеннолетние дети – как соотносятся эти понятия? Какие сложности могут возникнуть при этом, на что следует обратить внимание? На какие льготы могут рассчитывать заёмщики с детьми?

Трудности, которые могут вас ожидать.

Основная часть проблем возникает у семей, желающих продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего ребёнка (он входит в число собственников, а не просто прописан), взять ипотечный кредит и купить жильё большей площади. В этом случае ипотечная сделка значительно усложняется: согласно действующему законодательству, для её осуществления необходимо разрешение органов опеки. При этом условия проживания ребёнка не должны ухудшаться, т.е. ему должна быть выделена аналогичная доля в новой квартире. Имеет значение также качество приобретаемого жилья, а также район, в котором оно расположено. Органы опеки могут не дать разрешение на сделку, при которой продаётся квартира улучшенной планировки в центре города, а покупается «хрущёвка» на окраине, пусть и большей площади (формально условия проживания ребёнка ухудшаются). Впрочем, каждый случай индивидуален, и если родителям удастся убедить опеку, что эта сделка заключается в интересах ребёнка, они могут пойти навстречу и дать согласие.

Возможные варианты решения проблемы.

Органы опеки очень редко дают разрешение, позволяющее выделить долю детям после погашения ипотечного кредита. Обычно опека выдаёт разрешение, обязывающее выделить долю ребёнку сразу, в момент заключения договора купли-продажи квартиры. И тогда у родителей могут возникнуть проблемы уже с банком. Банки сильно рискуют, если выдают кредит под залог квартиры, в числе собственников которой есть несовершеннолетний. Если заёмщик окажется не в состоянии выплатить ипотеку, банку будет очень проблематично продать залоговое жильё, в котором ребёнок имеет долю. Выходов из данной ситуации несколько:

  • Во-первых, можно всё-таки найти банк, который согласится выдать ипотеку на данных условиях. Следует обратиться в банки, работающие по стандартам АИЖК (главное, чтобы заёмщик соответствовал основным требованиям этих банков).
  • Во-вторых, можно предложить в качестве залога банку другую недвижимость (где нет доли несовершеннолетнего), если семья обладает таковой. Либо выделить ребёнку долю в квартире родственников (бабушки, дедушки). Вариантов много, необходимо выбрать тот, который подойдёт именно данной семье.
Читайте так же:  Срок годности товара

До обращения в органы опеки заёмщику необходимо получить предварительное решение банка о возможности получения ипотеки, найти покупателя на продаваемую квартиру и подыскать жильё, которое будет приобретаться. В органы опеки родители должны предоставить внушительный пакет документов по обеим квартирам, а также согласие банка на то, что собственником будет несовершеннолетний ребёнок.

Определённые сложности могут возникнуть на этапе оформления сделки. Процедура, предшествующая регистрации ипотеки, делится на 2 этапа:

  • заключение договора купли-продажи и выделение доли ребёнку;
  • подписание договора ипотеки о передаче квартиры в залог банку.

Получается, что продавец квартиры обязан сначала выделить долю несовершеннолетнему, и лишь после прохождения 2-го этапа получить деньги за квартиру. Непросто найти продавца, идущего на такой риск, поэтому данный вид ипотечных сделок считается одним из самых сложных. По возможности следует воспользоваться услугами профессионального риэлтора с опытом проведения подобных сделок. Залогом успеха является грамотно оформленный пакет документов: существует множество причин, по которым сделка купли-продажи квартиры с долей ребёнка может быть признана недействительной. Такой вариант развития событий не выгоден ни одной из сторон.

Существуют ли какие-либо льготы?

Очевидно, что ипотечная сделка с выделением доли ребёнку потребует от его родителей значительных усилий, затрат времени и финансов. Но у такой ипотеки есть и свои плюсы: ведущие банки предлагает льготные условия заёмщикам с детьми.

В наиболее выгодном положении оказываются семьи, которые не успели воспользоваться семейным капиталом. Так, одним из вариантов того, как использовать материнский капитал, является осуществление с его помощью первоначального взноса. Подобные программы кредитования предлагаю многие банки, например ВТБ24 и Сбербанк, а программа от АИЖК имеет очень демократичные процентные ставки (от 7,65% на первичном рынке, от 8,95% – на вторичном рынке). Семьям заёмщиков с одним ребёнком большинство банков, к сожалению, не предоставляет дополнительных льгот (процентные ставки для них предлагаются наравне с бездетными семьями).

Как следует из вышеизложенного, ипотека и несовершеннолетние дети вполне совместимы. Когда есть цель – обеспечить просторным и комфортным жильём собственных детей (настоящих и будущих), все трудности преодолимы.

Разрешение опеки на покупку квартиры в ипотеку

Государство очень внимательно отслеживает любые намеки на попытки нарушить права несовершеннолетних. В частности, этим занимаются органы опеки. Без их разрешения большинство сделок с недвижимостью, одним из собственников которой является (или будет являться) ребенок в возрасте до 18 лет могут быть признаны недействительными.

Когда требуется разрешение

Разрешение от органов опеки необходимо в следующих случаях:

  • Несовершеннолетнее лицо является владельцем/одним из владельцев квартиры, которую планируется продавать.
  • Несовершеннолетний становится собственником квартиры, находящейся под обременением.
  • Ипотечный кредит оформляется на несовершеннолетнего.

Последний вариант – редкое явление. Банки крайне неохотно идут на любые варианты сделок, в которых фигурируют несовершеннолетние. Хотя бы просто потому, что в случае проблем что-то исправить или изменить будет практически невозможно (за этим органы опеки следят очень пристально).

Таким образом, если нужно оформить ипотеку, банки обычно предлагают именно родителям брать и выплачивать кредит, а только после этого уже оформлять недвижимость на кого угодно. В том числе и на несовершеннолетних детей.

В отдельных случаях банк может пойти на такую схему: ипотечный кредит оформляется на родителей, но собственником приобретаемой квартиры становится несовершеннолетний ребенок. Однако в такой ситуации практически всегда требуется, чтобы в качестве залога выступала другая недвижимость. Например, квартира родителей.

Кто считается несовершеннолетним

Исходя из ст.54 СК РФ (пункт 1), под несовершеннолетними лицами понимаются все дети, не достигшие возраста 18 лет. Именно их касаются все описанные выше особенности заключения сделок. Органы опеки занимаются защитой прав несовершеннолетних так как, формально, сами дети этого пока делать не могут.

Признанные дееспособными (совершеннолетними)

При определенных условиях, лица, не достигшие возраста 18 лет, могут быть признаны дееспособными (совершеннолетними). Об этом сказано в ст.21 ГК РФ. Так, совершеннолетними признаются лица, которые вступили в брак до достижения 18-летнего возраста. К ним же относятся те несовершеннолетние, которые в судебном порядке признаны эмансипированными.

Как получить разрешение опеки на покупку квартиры в ипотеку

Получить разрешение от органов опеке достаточно сложно. Для этого нужно предоставить очень веские доказательства того, что права несовершеннолетнего не пострадают.

Порядок действий

  1. Определить условия сделки, одной из сторон которой будет несовершеннолетнее лицо.
  2. Подготовить документы. Если взять за основу указанный выше пример, то одним из документов может стать договор купли-продажи жилья.
  3. Обратиться в органы опеки. Описать ситуацию и предоставить все требуемые бумаги. Также потребуется написать заявление.
  4. Дождаться решения. Органы опеки тщательно проверят все предоставленные документы и выдадут разрешение. Или отказ.
  5. С решением обращаться в банк. Только тогда, когда решение будет готово, можно заключать сделку. Без него она может быть признана недействительной.
  • Заявление на выдачу разрешения.
  • Запрос от нотариуса, который контролирует сделку купли-продажи квартиры.
  • Данные о существующих долгах за коммунальные услуги.
  • Документы на квартиру, которую планируется покупать/продавать.
  • Справка из налоговой относительно отсутствия или наличия задолженности по уплате налога на недвижимость.
  • Предварительные экземпляры договоров купли-продажи, залога и ипотеки.

Расходы и сроки

Разрешение от органов опеки выдается бесплатно. Не требуется платить никакую пошлину. Срок зависит от ситуации. В большинстве случаев получить разрешение можно всего за один день, но, если сделка, ее условия, предоставленные документы или другие факторы требуют длительной проверки, процедура может затянуться.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Инструкция: как семьям с двумя детьми получить ипотеку под 6%

С этого года семьи, родившие второго и третьего ребёнка, смогут получить от государства субсидии по кредитам на жильё. Рассказываем, кто и как сможет оформить ипотеку под 6%.

Как это будет работать?

Программа помощи семьям со вторым и третьим ребёнком будет действовать с января 2018 года по декабрь 2022 года.

Субсидии на ипотеку будут выдаваться не лично человеку, а банку в счёт недополученных доходов по кредиту. То есть семьям, которые имеют право на кредит под 6%, нужно будет обращаться в кредитные учреждения, участвующие в этой госпрограмме. А все нужные документы для получения помощи будет оформлять сам банк.

Читайте так же:  Задать вопрос юристу по телефону бесплатно

Списка банков, которые будут выдавать льготную ипотеку, пока тоже нет. По правилам программы банк должен запрашивать субсидию на сумму не меньше 100 млн рублей в месяц. Это означает, что количество его заёмщиков должно быть значительным. Поэтому кредиты по этой программе будут выдавать, скорее всего, только крупные банки.

Чем должен подтвердить заёмщик право на получение субсидии — в документе не сказано. Вероятно, этот вопрос будет решён в ближайшее время.

Кто сможет получить кредит под 6%?

Граждане, у которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или третий ребёнок. На рождение четвёртого и последующих детей субсидия не предусмотрена. Если семья взяла приёмного ребёнка, то льгота также предоставляться не будет. Важно, чтобы у ребёнка и родителей было гражданство России.

Какое жильё можно купить?

Квартиру в новостройке на первичном рынке или жилое помещение на этапе строительства с земельным участком, которое покупается по договору участия в долевом строительстве или по договору уступки прав требования.

Какой кредит можно взять?

Новый или рефинансировать старый. Кредит должен быть выдан не раньше 1 января 2018 года и не позже 31 декабря 2022 года.

Какие есть ограничения по кредиту?

Кредит выдаётся только в рублях.

Размер кредита не может быть больше 8 млн рублей (для жилья, расположенного в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области) и 3 млн рублей для жилья, расположенного во всех остальных субъектах РФ.

Минимальный первоначальный взнос должен быть не меньше 20%. Если семья рефинансирует ранее выданный кредит, то его размер не должен превышать 80% от стоимости жилого помещения.

По кредиту должны быть предусмотрены равные ежемесячные платежи в течение всего срока кредитования (кроме первого и последнего месяцев). Изменение размера платежей — только по договору кредитования (например, при досрочном погашении). При задержке платежей по кредиту в субсидии может быть отказано.

Льготная ставка в 6% будет действовать только 3 года, если у гражданина родился второй ребёнок в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года. И только 5 лет, если у гражданина родился третий ребёнок в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года.

Если субсидия была оформлена сначала на кредит при рождении второго ребёнка, а затем родился третий, то после окончания первого срока субсидии (3 года) начнёт действовать второй срок субсидии в течение ещё 5 лет (п. 6 Правил Постановления правительства). То есть максимальный срок субсидии может составлять 8 лет.

Что будет после окончания срока программы?

После окончания срока субсидирования кредита ставка по нему не должна превышать ключевую ставку + 2 процентных пункта (на 10 января 2018 года — 9,75%). Стоит учитывать, что в 2017 году ключевая ставка снизилась с 10% до 7,75%. Если не будет кризиса, ключевая ставка также продолжит снижение, а вместе с ней должен снижаться процент по ипотеке. Если ключевая ставка ЦБ вырастет, то после окончания срока субсидии заёмщику придётся платить больше.

Ипотека: дети-собственники

У каждого, кто собирается оформить ипотеку, кредитный менеджер спрашивает от наличии несовершеннолетних детей. Это связано с тем, что финансовые учреждения стараются не брать в залог недвижимость, доля в которой принадлежит детям. Покрыть сумму первичного взноса за счет продажи квартиры, частично принадлежащей ребенку, тоже вряд ли получится.

Как ребенок становится собственником

Не все дети являются собственниками, поскольку по закону имущество родителей не принадлежит их детям. Как и взрослое лицо, ребенок может получить право собственности на квартиру в результате ее приватизации (если фактически проживает или прописан в ней к этому моменту), покупки, дарения или наследования.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если ребенок считается одним из собственников квартиры, приобретенной в ипотеку, его доля должна оплачиваться родителями и опекунами. В случае развода родителей-созаемщиков, кто будет оплачивать детскую долю долга решает суд.

Особенности оформления ипотеки с ребенком-собственник

Главной особенностью оформления залога на квартиру, частично принадлежащую ребенку, является конфликт интересов банка и органов опеки. Без разрешения муниципалов сделать квартиру предметом залога не выйдет. С точки зрения опекунского совета обременение недвижимости залогом является значимым ухудшением жилищных условий. Даже если ипотека предполагает существенное увеличение доли ребенка, органы опеки рассматривают риск, в любом случае присутствующий при кредитовании. Так, обстоятельства могут измениться, и если родители/поручители/созаемщики окажутся не в состоянии выплачивать проценты по ипотеке, банк получит право на продажу квартиры по балансовой стоимости. В таком случае несовершеннолетний ребенок может остаться без крова над головой.

Поскольку органы опеки дают свое согласие на оформление ипотеки с долей ребенка с огромной осмотрительностью, банки предпочитают не связываться с «детскими» квартирами. Ведь при невыполнении должником обязательств законно продать такую недвижимость банк попросту не сможет – закон строго защищает жилищные интересы несовершеннолетних. Не сможет банк даже выплатить ребенку возмещение за его долю квартиры, поэтому ликвидность такого жилья стремится к нулю.

Для получения разрешения от органов опеки заемщику потребуется собрать даже больше документов, чем для оформления кредитного договора. Когда пакет будет собран, его нужно будет подать на рассмотрение в соответствующий отдел районной администрации или органов местного самоуправления.

Нюансы и варианты

При внешне неблагоприятной ситуации и правового вакуума, сложившегося вокруг права собственности несовершеннолетних, существуют законные «лазейки», упрощающие получение ипотеки под залог квартиры, частично являющейся детской собственностью.

Так, можно выделить долю собственности ребенка после погашения ипотечного долга или заключения сделки купли-продажи. С точки зрения банка, первый вариант удобнее – поскольку дети не имеют перед ним обязательств и не могут отвечать по кредитному договору.

Если ипотека берется под строительство индивидуального жилья, вопрос можно решить на ранних этапах стройки, когда еще возможно выделение доли ребенка.

Оптимальным вариантом является поиск банка, готового принять в залог квартиру, долевым собственником которой является несовершеннолетний – например, ВТБ-24, Уралсиб, Ак Барс банк готовы пойти навстречу родителям. Правда, с одной оговоркой – существует ограничение по сумме кредита. Также кредитованием с таким залогом занимаются некоторые кредитно-финансовые учреждения, работающие по стандартам АИЖК.

Несколько упрощает получение ипотеки наличие материнского капитала – сертификат гарантирует банку первоначальный взнос и хотя бы частично обеспечивает его интересы.

Читайте так же:  Примеры записи в трудовой книжке об увольнении

Можно вообще отказаться от неудобного с правовой точки зрения предмета недвижимости. И предложить банку другое имущество – или средства, полученные по потребительскому кредиту (правда, ставка такого кредитования, как правило, превышает ипотечную в 1,5 раза).

Не исключены и более хитрые варианты – к примеру, ребенка можно временно прописать в квартире у родственников и знакомых. Также близкие родственники (чаще всего, бабушки и дедушки), могут взять на себя обязательство предоставить ребенку долю в собственной недвижимости.

Если предполагаемый предмет залога имеет достаточно высокую рыночную стоимость, можно приобрести небольшую квартиру для ребенка и сдать ее в аренду. Органы опеки дадут согласие на такую операцию лишь в том случае, если доля несовершеннолетнего при этом не уменьшится. Разницу между стоимостью жилья можно будет предложить банку в качестве первичного взноса.

Документы для органов опеки

Для получения разрешения на ипотеку с ребенком собственником квартиры необходимо предоставить органам опеки и попечительства:

заявления от продавцов и покупателей квартиры;

свидетельство о браке и рождении ребенка/детей;

документы, подтверждающие права собственности на приобретаемое жилье и недвижимость, отводимую по залог;

кадастровые паспорта и акты оценки недвижимости;

заявление о согласии ребенка на сделку, если ему уже есть 14 лет.

Когда оформлять доли на детей, покупая квартиру в ипотеку с маткапиталом?

— Когда я должна оформить доли на детей, если квартира оформляется в ипотеку на 30 лет, а маткапитал буду использовать в качестве первоначального взноса?

Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленоград» департамента вторичного рынка «Инком-недвижимость» Марианна Бердыган:

При покупке квартиры с использованием средств ипотечного кредита она будет находиться в залоге у банка, пока Вы не погасите полностью обязательства по кредитному договору. Оформить доли на детей Вам следует в течение шести месяцев после снятия обременения (залога) с квартиры.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ — супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

В случае использования материнского капитала для покупки недвижимости родители обязаны наделить детей долями в общедолевой собственности. Сделать это необходимо при регистрации права собственности в МФЦ (в заявлении указываются все собственники и их доли).

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Обременение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним детям, должно быть согласовано с органами опеки. В связи с этим банки обычно не дают возможности наделять несовершеннолетних собственностью в заложенном имуществе. Поэтому доли на детей необходимо оформить только после того, как Вы выплатите ипотеку.

[1]

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Законодательство о материнском капитале предусматривает, что если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала, то в жилплощади обязательно должна быть выделена доля несовершеннолетним детям. Несоблюдение этого правила повлечет признание договора купли-продажи недвижимости недействительным. В данной ситуации в договоре купли-продажи квартиры, приобретаемой с использованием материнского капитала, необходимо предусмотреть нескольких собственников и указать доли, которые им причитаются. В числе этих собственников и будут указываться несовершеннолетние дети. Подписываться за них будут их законные представители —родители.

Сам договор, составленный надлежащим образом, после его подписания необходимо предоставить в Росреестр для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость. Таким образом, дети изначально при покупке квартиры будут являться полноправными претендентами на получение статуса ее законных владельцев.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Вы даете обязательство выделить доли детям после того, как погасите ипотеку. Если это произойдет быстрее, чем Вы планировали первоначально, переоформляйте по долям сразу же после выплаты ипотеки и снятия банковского обременения с квартиры.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Введение ипотеки для школьников старше 14 лет – особенности и перспективы подобной программы

Правительство, озабоченное решением жилищного вопроса, придумывает новые способы помощи разным категориям граждан. Одно из последних предложений – ипотека для школьников старше 14 лет, которая позволит юным россиянам уже к 25 годам иметь собственную квартиру. При этом остается вопрос, насколько перспективна данная программа и действительно ли смогут молодые заемщики стать надежными клиентами банка.

Инициатива депутатов

Предложение Правительства о снижении возрастного порога по ипотечному кредитованию до 14 лет вызвало широкий резонанс. Оно поступило от депутата ЛДПР Василия Власова, и было направлено в Центробанк РФ, а также Минстрой России.

Учитывая, что именно ипотека является самым распространенным и доступным вариантом приобретения собственного жилья, подобные изменения в банковской политике позволят улучшить демографическую ситуацию в стране.

Власов также предложил, чтобы в первое время платежи по жилищному займу шли на погашение тела кредита, а не процентов, что позволит сократить сроки закрытия долга, а также уменьшит переплату по нему.

Также необходимо дать молодым людям право, закрепленное в договоре, сдавать недвижимость в аренду, что тоже будет способствовать снижению долговой нагрузки.

По мнению депутата, предложенная программа даст молодым людям уверенность в завтрашнем дне, что будет способствовать повышению количества браков и снижению разводов. Это будет достигнуто благодаря тому, что россияне уже в 25 лет смогут иметь собственную квартиру, а решение жилищного вопроса является основным для поддержания и улучшения демографического фона в стране.

На сегодняшний день, чтобы взять ипотеку, заемщик должен быть совершеннолетним и иметь стабильный доход, который превышает размер ежемесячного платежа минимум на 40%.

Несмотря на то, что в банках указывается минимальный возраст 18 лет, в среднем заемщикам от 28 до 40 лет. Объясняется подобная тенденция тем, что клиенты, младше указанного порога, по мнению кредиторов, недостаточно серьезны и ответственны, а те, которые старше будут продолжать платить по займу после выхода на пенсию (что не гарантирует стабильность выплат).

Читайте так же:  О декретном отпуске

Подробные требования для ипотеки вы можете посмотреть в специальном посте.

Реальный расчет на работоспособность школьной ипотеки

Чтобы оценить степень выгоды школьной ипотеки, необходимо сделать предварительные расчеты.

Для этого нужно учитывать:

  • среднюю стоимость недвижимости;
  • процентную ставку по ипотеке;
  • период погашения долга;
  • стоимость аренды аналогичной жилплощади.

[3]

Для расчета будет использоваться однокомнатная квартира в Москве и регионах со сроком погашения жилищного займа – 10 лет.

Для регионов

Цена однокомнатной квартиры в субъектах РФ в среднем 1,3 млн. рублей. Для ипотеки нужен будет первый взнос в 15%. Стоимость аренды примерно 11 тыс. рублей. Ставка по ипотеке в среднем 10% (в зависимости от конкретной программы, банка и региона она может быть выше или ниже).

Получается, что по данной ставке ежемесячный платеж будет составлять 14 602 рубля, а переплата с учетом сдачи в аренду квартиры будет около 432 240 рублей.

Данный размер ежемесячного платежа не сильно превышает арендную плату, поэтому имеет смысл платить за собственное жилье, а не съемное.

Для Москвы

В столице цены как на аренду, так и на покупку жилплощади существенно выше. Однокомнатная квартира на вторичном рынке стоит примерно 5 млн. рублей (в новостройках цены ниже). Первый взнос будет 750 000 рублей.

Арендная плата за аналогичную жилплощадь примерно 25 тыс. рублей (в зависимости от состояния и района она может быть выше или ниже).

По указанным параметрам жилищного займа (ставка 10%, срок кредитования 10 лет), ежемесячный платеж будет примерно 56 164 руб., а переплата с учетом аренды будет около 3 740 000 рублей.

Учитывая стоимость аренды, ежемесячный платеж по займу будет почти в 2 раза выше, что ставит по сомнение рациональность оформления ипотеки. Но при этом нужно принимать во внимание, что зарплата в столице выше, чем в регионах (в среднем около 68 тыс., тогда как в остальных субъектах примерно 28 тыс. рублей). Получается, что при наличии хорошей работы в Москве оформление жилищного займа может стать хорошим способом получения собственной недвижимости.

В наших расчетах не учитывалась инфляция, дополнительные расходы на страхование ипотеки, простои в сдаче жилья и т.д. Но уже при беглом просмотре программы ипотеки для школьников становится понятно, что эта программа не работает.

Важно! Но в каждом случае следует учитывать, что речь идет о несовершеннолетних гражданах, с которыми не все работодатели готовы иметь дело. Поэтому перспектива получения ими хорошего дохода, позволяющего регулярно вносить ежемесячные платежи, ставится под сомнение, а плата за аренду не покрывает ежемесячный платеж.

Используйте наш ипотечный калькулятор, чтобы самостоятельно сделать расчет.

Дата Тип Сумма/ставка
Срок 0 мес.
Сумма 0 руб.
Ставка 0 %
Переплата 0 руб.
Начало выплат
Конец выплат
Необходимый доход
Дата Платеж Основной долг Проценты Остаток долга Досрочные погашения

Что действительно может помочь молодежи быстро получить первое жилье к 25 годам

На самом деле, введение школьной ипотеки не является единственным вариантом решения жилищного вопроса молодых россиян.

Правительство может помочь им:

  • гарантируя получение работы после окончания учебы;
  • предоставив определенные льготы на приобретение квартиры;
  • пониженную ставку на ипотеку или кредитные каникулы на первое время;
  • выплачивая субсидию на первый взнос для покупки недвижимости.

Из всех перечисленных инструментов обеспечения россиян жильем, самый необходимый – создание достаточного количества рабочих мест. Имея стабильный заработок и возможность карьерного роста, молодые люди будут уверены в завтрашнем дне и смогут откладывать деньги на приобретение квартиры.

Перспективы одобрения ранней ипотеки

К предложению о введении жилищного займа для молодых россиян с 14 лет большинство отнеслось скептически. Депутаты назвали подобную инициативу преждевременной и неоправданной. По мнению многих специалистов, возрастной порог, установленный сейчас для ипотеки, является объективным и не требует изменений.

Вместо введения жилищного займа для молодежи, разрабатываются другие способы повышения доступности ипотеки.

Среди планируемых изменений:

  • снижение ставки по 1-2%;
  • введение безотзывных вкладов, позволяющих накопить на первоначальный взнос;
  • отмена требования о первоначальном платеже для молодых семей, возраст которых не достиг 35 лет.

Перечисленные инструменты позволят сделать ипотеку доступной для большинства молодых россиян. Но они не решают вопроса о трудоустройстве, который является ключевым в решении об оформлении жилищного займа.

Несмотря на отрицательное отношение большинства депутатов, предложение Власова все же планируется принять к рассмотрению в Совете Федерации. Но при этом подчеркивается, что ответственность за жилищный заем все равно будет лежать на родителях подростка, которые в таком возрасте не могут нести все риски, связанные с кредитованием.

Поэтому, даже в случае введения ипотеки для молодежи, будет установлено, что ее выдача возможна только с согласия родителей (законных представителей). При этом не уточняются, какую роль они будут выполнять, созаемщиков или поручителей.

Таким образом, перспективы одобрения предложения о введении жилищного займа для российской молодежи весьма туманны. Даже если подобная программа будет введена, в нее будут внесены определенные изменения, снижающие банковские риски.

Подробнее про льготные программы ипотеки вы можете узнать из поста «Ипотека с господдержкой».

А что вы думаете о перспективах школьной ипотеки? Напишите в комментариях ваши варианты решения жилищного вопроса для молодежи.

Видео (кликните для воспроизведения).

Записаться на бесплатную консультацию по ипотеке можно прямо у нас на сайте. Просто заполните специальную форму.

Источники


  1. Майринк, Густав Кабинет восковых фигур / Густав Майринк. — М.: Terra Incognita, 2015. — 304 c.

  2. Горбункова И. М. Особенности правоохранительной деятельности российского нотариата в сфере наследственных правоотношений; Городец — Москва, 2010. — 144 c.

  3. Кудинов, О.А. Обязательства вследствие причинения вреда и неосновательного обогащения: Юридический комментарий / О.А. Кудинов. — М.: Городец, 2015. — 128 c.
  4. Жанна, Владимировна Уманская История и методология науки. Учебник для бакалавриата и магистратуры / Жанна Владимировна Уманская. — М.: Юрайт, 2016. — 653 c.
  5. Оформление ипотеки, если есть несовершеннолетние дети
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here