Долевое строительство — что это такое и как происходит

Полезные советы в статье на тему: "Долевое строительство — что это такое и как происходит" от профессионалов для понятным людей языком. При возникновении вопросов обращайтесь к дежурному юристу.

Долевое строительство: что это, как принять участие в долевом строительстве

Долевое строительство, что это такое? Как принять участие в долевом строительстве многоквартирного дома и не прогадать с надежным застройщиком.

Информация актуальна для тех кто собирается взять квартиру по ДДУ до 1-го июля, т.к. данный вид строительства будет упразднен по законодательству РФ. Новая модель будет называться проектное финансирование.

Инвестирование в долевое строительство имеет неоднозначные отзывы. В массмедиа раз за разом появляется информация про обманные действия застройщиков. Но с другой стороны такой вид инвестиций позволяет гражданам получить квадратные метры за более доступную цену. Экономия составляет в среднем 40 процентов. Но в таком виде строительства есть и свои ньюансы. Про все плюсы и минусы долевого строительства будет идти речь в данной статье.

Долевое строительство регулируется федеральным законом ФЗ №214 от 30 декабря 2014 года. Он прежде всего направлен на защиту прав дольщиков и выступает регулятором его отношений с застройщиками.

Долевое строительство – это такой вид возведения жилья, при котором договор участия заключается между дольщиком (физическое или юридическое лицо) и строительной фирмой. Она обязуется в установленные сроки построить объект недвижимости, и сдать его в пользование дольщику. Последний, в свою очередь, должен выплатить определенную сумму и принять объект в пользование.

Другими словами, дольщик –такой же инвестор, а договор, по своей сути, является инвестиционным, только регулируется весь процесс не нормами ГК, а отдельным законом.

Кроме этого, в договоре присутствуют свои специальные условия, которые отличаются от договора обычного инвестирования:

  • Стоимость объекта строительства и порядок внесения денег на счет застройщика;
  • Объект строительства;
  • Сроки долевого строительства, по истечении которых объект должен быть передан дольщику.

Документ заполняется и в бумажном виде регистрируется в Росреестре.

На практике процесс долевого участия в строительстве выглядит так:

  1. Сторона договора – некая строительная компания приобретает участок;
  2. Заключается договор между дольщиками, желающими приобрести недвижимость на выгодных условиях, и компанией;
  3. Дольщики делают взносы (допустима рассрочка), полная сумма прописана в договоре;
  4. После завершения строительства акт передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщикам.

Следует отметить, что строительство ведется именно на средства будущих обладателей объекта недвижимости. Выгоду получают все, но, как и в любом инвестировании есть определенные риски.

Преимущества долевого строительства

В условиях, когда цены на жилье в стране не маленькие, участие в долевом строительстве многоквартирных домов для обычных граждан очень хороший вариант. Кроме того стоимость уже готовой недвижимости, почти что в два раза больше, чем цена, которая будет внесена, если стать участником долевого строительства. Есть еще другой путь — ипотека, но сразу готовьтесь к большим переплатам по процентам.

При покупке квартиры в кредит можно сразу в нее вселиться и начать жить. А вот при договоре долевого строительства, дольщик получит квадратные метры только после передачи застройщиком объекта долевого строительства.

Иногда возможность получить квартиру за цену ниже рыночной, намного выгоднее, чем уплата процентов в банк.

Какие есть риски при участии в долевом строительстве

До принятия регулирующего закона в 2004 году инвестиции в долевое строительство существовали давно и не всегда удачно. Регулирующими документами для такого вида деятельности являлись договоры об инвестировании. Были практически не защищены права обычных граждан – дольщиков, и недобросовестные застройщики часто использовали это в своих корыстных целях.

Федеральный закон о долевом строительстве предполагает гарантии для участников долевого инвестирования. Но застройщики и сейчас находят лазейки, чтобы иметь как можно меньше обязанностей или вовсе их не выполнять. Не редко они идут на хитрость, не нарушая закон. К примеру, заключают с покупателями обычные инвестиционные договоры. А те в свою очередь не предусматривают права дольщика в долевом строительстве. Будущим приобретателям недвижимости и юридическим лицам нужно проверить, чтобы договор был именно об участии в долевом строительстве (ДДУ).

Популярно использование предварительных договоров купли-продажи. При этом даже серьезные строительные компании используют такие, не совсем законными, методы.

Если описывать вкратце, то мошенничества выглядят так:

  • Сначала составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. В данном документе говорится о том, что только когда постройка объекта недвижимости завершится полностью, с дольщиком будет заключатся еще один уже основной договор купли-продажи. Кроме этого на период строительства все права на собственность недвижимости принадлежат застройщику, а дольщику-инвестору они перейдут только после заключения основного договора. Еще один ньюанс – такие в подобных договорах отсутствуют конечные сроки сдачи объекта недвижимости, то есть строительство может вестись сколько угодно. Помимо этого нет государственной регистрации, а это означает, что недобросовестный застройщик легко может заключить договоры с несколькими дольщиками на один и тот же объект недвижимости;

Есть еще и другие риски для дольщиков. Это может быть и банкротство компании, и плохое качество готового объекта по отношению к общепринятым нормам, и мошенничество с переводом денег на неизвестные счета.

Но при тщательном выборе застройщика возможно уменьшить риски до незначительных.

Как выбрать добросовестного застройщика

Выбор застройщика — ответственный шаг. Спешить в этом деле не стоит. В первую очередь надо ознакомится с документацией застройщика. Если это сделать самостоятельно затруднительно и не хватает знаний, то лучше всего прибегнуть к помощи юриста. Обязательно проверить как вел себя застройщик на уже построенных объектах, желательно узнать отзывы уже тех кто заключал договор ДДУ с данной строительной компанией.

Какие документы должны быть у застройщика

Законную деятельность любого застройщика определяет перечень необходимых документов:

  • Свидетельство о постановке на учет;
  • Подтверждение о регистрации в Федеральной налоговой службе;
  • Протокол, в котором назначен руководитель компании;
  • Выписка из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) ;
  • Устав компании.

[2]

Только наличие всех перечисленных документов говорит о законности существования застройщика. Неплохо изучить и историю компании. Обычно с этими документами все в порядке.

Читайте так же:  Что означает неиспользуемые земли запаса

Далее внимание уделяем и изучаем документы на право строительства объекта:

  • Разрешение на производство строительства в конкретном месте;
  • Проектная документация строительства многоквартирного дома в полном объеме;
  • Документы, на право обладания земельным участком под многоквартирный дом;
  • Заключения гос. экспертизы.

Распространенная афера, к которой прибегают многие лжезастройщики: заключение договора долевого строительства дома сразу после получения прав на землю, тогда как требуется полное оформление различных документов. Эксперты настоятельно рекомендуют не заключать подобные договоры. Неизвестно сколько времени займет подготовка всей документации и будет ли она получена вообще.

Обычному гражданину не юристу надо обратить пристальное внимание на сам договор долевого соглашения. Именно в нем прописано: как, когда и где будет возводиться многоквартирный дом. Было бы неплохо после личного изучения отдать документ на проверку юристу. Он позволит оценить возможные риски, внесет предложения и замечания.

В договоре долевого участия в строительстве должны быть указаны права и обязанности и дольщика и застройщика, условия и сроки сдачи недвижимости. Также обязательно должны быть указаны гарантийные сроки на объект недвижимости, условия передачи денег, сроки и полная стоимость жилья.

Информация о застройщике

Надежным вариантом будет заключение договора с застройщиком, который уже на протяжении длительного периода практикует долевое строительство многоквартирных домов. Плюсом будет, если названия фирм известны и на слуху. Стаж работы строительной фирмы в данной сфере должен быть не меньше 4-5 лет.

Успешные и добросовестные компании стремятся рассказать не стесняются говорить о реализованных проектах.

Чему надо уделить внимание:

  • Наличие официального сайта застройщика;
  • Наличие информации о компании в СМИ и на сайте компании;
  • Паспорт строящегося объекта (кадастровый номер земельного участка, сроки сдачи объекта и др. данные)
  • Сколько лет существует компания;
  • Сколько проектов реализовано;
  • Какие проекты ведутся еще и планируются ли новые;
  • Есть ли отзывы о компании на форумах.

Если все перечисленное выше можно запросто уточнить, то уже с какой-то уверенностью можно говорить, что фирма является надежной.

Внимание: иногда фейковые фирмы создают себе «официальные» сайты и «рисуют» отзывы о компании. Чтобы хоть как-то проверить достоверность информации, нужно скопировать номер телефона, указанный на сайте и вставить его в любой поисковик. Если при этом найдется много страниц, то этот сайт, по всей вероятности, настоящий. А также скопировать ИНН застройщика и заказать выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой. Как минимум, если выписка появилась, то компания существует. Но также желательно открыть выписку (последнюю страницу) и посмотреть, не ликвидирована ли компания.

Нужно сказать и про то, что фирмы конкуренты могут создать на форумах и в социальных сетях анти рекламу. В таком случае лучше тет-а-тет поговорить с жильцами домов, которые уже вступали в юридические отношения с фирмой. А адреса жителей легко узнать на сайте компании застройщика.

Как выбрать одного-единственного застройщика, если их много, и все они, по предварительным данным, не являются мошенниками. Здесь надо обратить внимание на условия, место застройки, развитость инфраструктуры, выбранного места и другие факторы.

На бумаге может быть изложено все красиво, но лучше отправиться на место застройки и убедиться: достойное ли место выбрано, и начато ли вообще строительство.

Стоимость квадратных метров

Очень низкие цены на квадратные метры должны насторожить будущего дольщика. Это может быть либо некачественное жилье, либо компания, которая хочет по-быстрому собрать деньги и объявить себя банкротом.

Скидка в 30% уже должна насторожить, ведь в этом случае она может привести к убыткам для компании. Ни одна уважающая себя реальная фирма-застройщик на такое не пойдет.

Низкая цена – отличная приманка для жадных покупателей с целью овладения их средствами без выполнения обязательств по договору.

Партнеры с которыми работает застройщик

По тому кто я вляется партнером компании, можно многое почерпнуть о ней. Разумеется, узнавать у самих партнеров информацию о фирме не имеет смысла. Просто попытайтесь найти как можно больше материала по партнерам, насколько они надежны и известны

К примеру, если партнер — один из известных банков или фондов, следовательно застройщик имеет небольшие шансы обанкротиться. Средства на постройку объекта найдут всегда.

Как уменьшить риски при заключении договора долевого участия в строительстве

Предусмотрена только письменная форма данного договора. Регистрация договора долевого строительства происходит в управлении службы госрегистрации, кадастра и картографии в конкретном городе. После регистрации договор сразу же можно считать заключенным.
Договор содержит такие обязательные условия, как:

  1. Цена объекта;
  2. Указание конкретного объекта строительства, что именно передается в пользование, условный номер квартиры, площадь квартиры и число комнат, этаж, адрес, балконы, лоджии;
  3. Срок передачи квартиры;
  4. Формы оплаты, сроки и неустойки за нарушения;
  5. Гарантийные сроки на исполнение объекта.

Когда хотя бы 1 из перечисленных пунктов в договоре не указан, то договор можно считать не заключенным.

Для ввода любых изменений в договор, оформляется доп. соглашение. Все стороны должны его подписать, после чего производится регистрация в государственном органе.

Долевое строительство как форма инвестирования

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов хорошее вложение денег для получения последующей прибыли, другими словами, для инвестирования. Прибыль достаточно велика, а риски не велики, но только в том случае когда компания застройщик надежная и имеет большой опыт.

Преимущества участия в долевом строительстве

Покупка недвижимости – серьезный шаг для любого человека. Не имеет значения, решили вы приобрести элитную квартиру в центре города, новостройку в Сосновоборске или загородный коттедж. Чтобы купить квартиру, полностью удовлетворяющую вашим требованиям, придется изучить много информации, в том числе и о долевом строительстве. В этой статье вы сможете узнать о преимуществах долевого строительства и о том, как сэкономить с помощью долевого участия.

Читайте так же:  Как можно узнать, кто является собственником земельного участка

Начнем с терминов. Что такое долевое строительство?

Долевое строительство – это вид строительства, финансирование которого производится на основе договора долевого участия. В свою очередь, договор долевого участия – это вид договора, по которому застройщик обязуется построить многоквартирный дом в установленный срок, а инвестор (участник долевого строительства) обязуется уплатить указанную сумму и впоследствии принять объект долевого строительства.

Таким образом, долевое участие – это способ финансирования строительства, когда деньги поступают не от одного генерального инвестора, а от многих будущих владельцев квартир. Договор долевого участия и права его сторон регулируются отдельным федеральным законом — «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Рассмотрим наиболее существенные условия договора долевого участия:

  • объект долевого строительства (квартира в многоквартирном доме, которая должна быть четко определена в проектной документации, чтобы после завершения строительства быть переданной инвестору);
  • срок передачи квартиры участнику долевого строительства;
  • цена договора долевого участия и порядок оплаты.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменном виде и обязательно регистрируется в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Плюсы участия в долевом строительстве:

  • Стоимость квадратного метра жилья ниже, чем на вторичном рынке. Покупка недвижимости требует серьезных вложений, и даже небольшая разница в цене дает в итоге существенную экономию. В итоге вы можете купить квартиру очень выгодно.
  • Есть возможность выбора параметров будущего жилья. Заключая договор долевого строительства, вы выбираете этаж, площадь, расположение окон в своей квартире. Вы точно знаете, что получите в итоге, и можете даже изменить геометрию комнат.
  • Участвуя в долевом строительстве, вы можете получить совершенно новую квартиру по выгодной цене – вам не придется дополнительно вкладываться в капитальный ремонт и иметь дело с аварийными подъездами, старыми лифтами и ржавыми трубами.

Договор долевого участия и переуступка права требования

При покупке недвижимости по договору участия в долевом строительстве часто встречаются сделки переуступки права требования. Что это такое и для чего нужно?

Объект долевого строительства хоть и не существует в природе до завершения строительства, в правовом поле является полноценным объектом и может быть продан с помощью договора переуступки права требования. Сделка происходит по такой же схеме, что и обычная покупка квартиры: покупатель передает продавцу денежные средства, они подписывают договор переуступки права требования и регистрируют его в регистрационной палате. После прохождения процедуры государственной регистрации право на объект долевого строительства переходит к покупателю. Именно покупатель получит квартиру после завершения строительства.

Покупка квартиры с помощью переуступки происходит у инвестора – это может быть как юридическое, так и физическое лицо. Иногда один объект бывает перепродан много раз, прежде чем строительство завершится, но такая сделка ничем не отличается от обычной покупки недвижимости.

Долевое участие и оформление ипотеки

Одним из самых волнующих вопросов при покупке недвижимости является возможность кредитования или оформления ипотеки. Мало кто может позволить себе купить квартиру полностью за счет собственных средств.

У российских граждан возможность оформления ипотеки на долевое появилась в 2008 году: банки стали выдавать кредиты на покупку недвижимости, не законченной строительством. Программа пользуется большим успехом, потому что долевое – это возможность приобрести квартиру по выгодной цене, иногда на 20-30 % дешевле, чем на вторичном рынке.

Отметим наиболее важные нюансы оформления ипотеки на долевое:

  • Приобретаемая квартира становится залогом по кредиту в момент сдачи дома в эксплуатацию, а до того момента кредит считается необеспеченным. Это влияет на процентную ставку и способ выдачи: в среднем ставки по ипотеке на долевое выше на 2-3 %, чем на готовое. Кроме того, до момента окончания строительства банки требуют от заемщика предоставление поручительства третьих лиц, которое снимается после оформления залога.
  • Страховой платеж по кредиту до момента оформления ипотеки на построенную квартиру будет выше. Причина та же – повышенные риски и отсутствие залога.

Но, несмотря на некоторые неудобства, купить квартиру в долевом с помощью кредитных средств выгодно. Совершенно новая квартира по отличной цене стоит того, чтобы понести затраты на этапе кредитования.

Покупка квартиры от застройщика – как это делается

Итак, вы определились с суммой, выяснили условия кредитования, если оно вам необходимо, и приняли решение покупать долевое. Что нужно сделать дальше?

  1. Выбрать район и предполагаемые параметры будущей квартиры. Нравится вам жить в центре или же, наоборот, вы предпочтете квартиру в тихом районе за городом с видом на сосновый бор – решать вам.
  2. Составить список строящихся объектов в выбранном районе. Сейчас в Красноярске и Сосновоборске идет массовое строительство, новые дома возводятся быстро в соответствии с требованиями растущего спроса на жилье.
  3. Выяснить, кто является застройщиком и можно ли доверить свои деньги данной компании. Вопрос болезненный для тех, кто помнит долгострои конца девяностых, но сейчас ситуация поменялась: права дольщика защищает закон. И все же, если хотите не заниматься защитой своих прав, а жить в новой квартире, выбирайте застройщика тщательно. Репутация строительной компании должна говорить сама за себя.
  4. Выбрав застройщика, нанесите визит в офис и пообщайтесь с менеджерами: они покажут вам имеющиеся в продаже объекты, подробно объяснят их достоинства и недостатки и проконсультируют по поводу ипотеки, скидок и акций.
  5. После этого останется только подписать договор долевого строительства на выбранный объект, оплатить его и ждать окончания строительства. Если вы выбрали правильного застройщика, то вскоре порадуетесь новоселью и будете жить в новой квартире долго и счастливо.

«Зодчий» — застройщик с безупречной репутацией

Строительная компания «Зодчий» работает на красноярском рынке долевого строительства с 1997 года. Уже 20 лет все дома от «Зодчего» сдаются в срок, несмотря на экономические кризисы и непростую обстановку в стране. Компания дорожит своей репутацией – звание одного из самых надежных застройщиков Красноярска обязывает ко многому.

Читайте так же:  Отмена алиментов в судебном порядке

Выбирая квартиру от «Зодчего» в Красноярске или Сосновоборске, вы всегда можете рассчитывать на:

  • Своевременную сдачу объекта. Это правило железно соблюдается – строительство должно быть завершено в срок без каких-либо исключений. Если вы приобрели долевое в «Зодчем», вы получите свою квартиру вовремя.
  • Качественное жилье. Мы не экономим на материалах, потому что знаем, что некачественная работа обойдется дороже: современный потребитель умеет защищать свои права и отличать плохое от хорошего.
  • Дом с развитой инфраструктурой. Мы не просто строим дома — мы организуем пространство вокруг них. Наши дома сдаются с благоустроенными дворами, дорогами и детскими площадками, чтобы будущим жильцам было удобно.
  • Льготную ипотеку от Сбербанка. «Зодчий» — компания известная и серьезная, Сбербанк решил, что покупателям «Зодчего» можно предложить особые условия по кредитованию строящегося жилья.
  • Скидки и акции. Покупая долевое от «Зодчего», поинтересуйтесь у менеджеров компании насчет акций – «Зодчий» любит делать подарки своим покупателям.

Долевое от «Зодчего» — надежно и выгодно!
Тел. 256-03-53

Что такое долевое строительство, как стать участником и выгодно ли это?

Долевое строительство предусматривает покупку недвижимости в строящихся комплексах, после завершения работ объект переходит в собственность инвестировавших средства граждан. Преимущество метода приобретения недвижимости заключается в сниженной стоимости площади, возможности выполнения ремонта по авторскому проекту. Учитываются и необходимость ожидания готовности здания, большие затраты на ремонт квартир с черновой отделкой.

Что такое долевое строительство?

На рынке недвижимости востребовано приобретение жилья из вторичного либо первичного жилфонда. Более доступно долевое строительство, что это такое учитывается определением из ФЗ № 214. С помощью долей в строительстве комплексов приобретается недвижимость на стадии проектирования или возведения. Вопросы согласования проекта, строительства комплекса, передачи объекта в эксплуатацию и оформления в собственность организует компания-застройщик.

Этапы строительства по ДДУ:

  • строительное предприятие покупает участок земли;
  • дольщики подписывают договор с компанией о приобретении жилья на этапе застройки;
  • инвесторы долевого жилья выплачивают взносы с помощью рассрочки, итоговая сумма должна быть указана в договоре;
  • после завершения строительных работ и сдачи в эксплуатацию комплекса квартиры передаются дольщикам (физическим или юридическим лицам) в собственность.
Видео (кликните для воспроизведения).

В процессе работ фирма собирает средства дольщиков (физических или юридических лиц) по договору. В документе прописываются следующие нюансы:

  • цена жилого объекта и правила передачи денежных средств компании-застройщику;
  • объект строительства;
  • сроки работ, после которых недвижимость передается в пользование собственникам и т.д.

Соглашение заключается в письменной форме, регистрируется в госорганах (Росреестр).

Выгода и риски долевого строительства

Участник долевого строительства получает следующие преимущества:

  • цена жилой недвижимости в новостройках ниже аналогичных предложений на вторичном рынке;
  • застройщики часто предлагают просторные помещения с современными планировочными решениями;
  • в новых жилых комплексах улучшенные системы коммуникаций и придомовые территории, обеспечивающие комфортную эксплуатацию;
  • недвижимость на первичном рынке не имеет юридической истории;
  • широкий выбор архитектурных решений, классов (от эконом до элитных), технических характеристик жилплощади;
  • на строящееся жилье после ввода в эксплуатацию увеличивается рыночная стоимость, что позволяет получить инвестору прибыль.

Однако необходимо учитывать и риски приобретения долевого жилья:

  • подписание договора ДДУ не гарантирует быстрого заселения, т.к. потребуется ожидать завершения стройки на протяжении 2-3 месяцев либо 1,5-2 лет;
  • помимо расходов на покупку жилой площади необходимо предусмотреть затраты на выполнение капитального ремонта и отделку интерьера;
  • при заключении соглашения инвестор получает право требования получения жилья в собственность после сдачи комплекса в эксплуатацию, поэтому могут возникнуть риски незавершения объекта застройщиком;
  • строящееся жилье не признается собственностью, поэтому не может быть продано.

Кто может стать дольщиком, и как это сделать?

Дольщиком может стать гражданин, имеющий сбережения для выплаты рассрочки. Инвестор должен быть платежеспособным, совершеннолетним (для юридического оформления сделки). Условия подписания соглашения об участии в стройке и требования к дольщикам у разных компаний-застройщиков могут отличаться.

Пошаговая инструкция, как вступить в долевое строительство (в Москве и других городах России):

  1. Необходимо определить период завершения стройки и заселения.
  2. Рассчитывается бюджет покупки. На данном этапе определяется предпочтительный вариант (единовременная выплата либо рассрочка), будут использоваться собственные накопления либо кредитные средства.
  3. Подбор фирмы-застройщика и жилого комплекса.
  4. Проверка строительной компании и качества выполненных работ.
  5. Оформление и подписание договора. Необходимо проверить пункты, убедиться в достоверности и законности условий сделки и отсутствии разночтений в определениях.
  6. Специалисты рекомендуют обратиться к независимым юристам для проверки пунктов соглашения.
  7. Регистрация договора ДДУ в Росреестре для защиты прав участников сделки.

При внесении поправок в договор по правилам заключается дополнительное соглашение, подписываемое сторонами сделки и регистрируемое в государственных структурах. Первоначальный договор при этом не теряет законности.

Как выбрать добросовестного застройщика?

Долевое участие в строительстве от застройщика предполагает выбор надежной компании.

Проверяется документация фирмы-застройщика, обязательно наличие следующих бумаг:

  • свидетельство постановки на учет налоговой;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • принятый устав предприятия;
  • свидетельство о регистрации в ФНС;
  • протокол с назначением руководителя предприятия;
  • заключения аудиторов за 3 предыдущих года.

Специалисты рекомендуют запросить у застройщика проектную декларацию. В документе указываются данные о строительной фирме и сроках возведения жилого здания. В документе перечисляются постройки, введенные в эксплуатацию в течение 3 лет, указывается расположение комплексов, периоды передачи собственникам, выполнение компанией обязательств.

[3]

Важно запросить данные о будущем жилом комплексе, описание этапов работ и сроки их выполнения застройщиком, запланированную дату ввода комплекса в эксплуатацию. Оценивается общая цена строительных работ, наличие либо отсутствие страховки и иные способы гарантирования безопасности финансовой сделки для дольщика.

Подтверждением законности строительных работ станут также следующие документы:

  • разрешение на осуществление строительства на указанном участке земли;
  • заключение государственной экспертизы;
  • документы о праве возведения многоэтажного дома на территории.
Читайте так же:  Как взять автокредит в газпромбанке

Рекомендуется изучить договор и предоставить на проверку юристу для оценки рисков финансовой сделки, внесения предложений в пункты соглашения. Обязательно указание прав и обязанностей инвестора и фирмы-застройщика, период ввода комплекса в эксплуатацию. Обязательны условия передачи финансовых средств, итоговая стоимость недвижимости.

Цена 1 м² площади жилья должна быть стандартной. При заниженной стоимости квартиры высок риск мошенничества фирмы.

Рекомендуется изучить партнеров компании. В крупных холдингах присутствует большой перечень партнерских фирм, поставщиков стройматериалов, техники.

Как снизить риски при заключении ДДУ?

При заключении договора на участие в строительстве можно застраховать финансовую сделку. Это повысит затраты, однако снизит риски финансовых потерь инвестора. Также долевое участие вкладчика получит экспертное мнение от страховой фирмы, которая проанализирует перед соглашением строительную компанию.

Для уменьшения рисков инвесторы должны запросить договор страхования ответственности компании перед дольщиками. По законодательству страхование выполняется с помощью следующих вариантов:

  1. Поручительство от банка, заверенное согласно законодательным нормам.
  2. Членство в некоммерческой структуре со страховым фондом для участников.
  3. Соглашение долевого участия в строительстве, подписанное со страховой фирмой, официально оказывающей данные услуги.

Долевое строительство в 2019 году: изменения в законодательстве

В 2019 г. приняты поправки в законодательство о покупке недвижимости в строящемся доме. Принят ФЗ № 218-ФЗ, обеспечивающий дополнительную защиту рисков инвесторов от невыполнения обязательств строительной компании (признанном банкротстве). Появились новые требования к организационно-правовой структуре предприятия, размерам уставного капитала, опыту предприятия и т.д.

С лета 2019 г. компании-застройщики должны перейти на работу со специализированными эскроу-счетами в банковских организациях. Договор о строительстве уже не заключается. Финансовые сбережения покупатели должны переводить через счета, состояние которых должно контролироваться специалистами банков. Расходование данных сбережений фирмой-застройщиком разрешается после официальной сдачи жилого строения в эксплуатацию. Сбережения, оставленные инвесторами на один проект, не могут быть переведены на другой жилой комплекс.

Возможна организация института проектного финансирования строительных компаний. Банковские структуры смогут вносить средства на возведение жилых комплексов, дольщики при этом будут переводить средства на специальные защищенные от досрочного снятия счета в банке. Специалисты прогнозируют в связи с нововведениями возможный рост цен на первичном рынке.

Долевое строительство — это

Несколько десятилетий назад, возведение новых высоток зависело от государственного заказа. Сегодня, в век рыночных отношений, обстановка в строительстве изменилась, во многих передовых странах мира широко развита система ипотечного финансирования. В нашей стране, в последнее время, набирает обороты программа по привлечению финансов населения страны в строительство жилых зданий. По условиям этой программы, возведением зданий занимаются строительные компании.

Финансирование строительства с привлечением средств населения страны получило название «долевое участие». Для строительства жилых зданий на законных основаниях, строительным компаниям необходимо пройти достаточно сложный путь. Он начинается с оформления земли под строительство, оценки самого процесса возведения зданий и т. д.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что такое долевое строительство

Федеральный закон, в котором рассматриваются условия и возможности долевого участия граждан в строительстве жилых зданий, был принят в 2004 году, 30 декабря.

Те общественные отношения, которые складывались в процессе привлечения средств граждан в долевое строительство, нуждались в определенном урегулировании.

Законы, принятые по этому вопросу, в первую очередь, были направлены на защиту прав граждан, которые инвестируют свои средства в строительство домов. Таких граждан называют дольщиками.

Понятие «долевое участие» можно объяснить как особый вид строительства, основой которого является договор, заключенный между строительной компанией и дольщиками на участие в финансировании данного строительства.

Согласно договору, застройщик обязуется завершить строительные работы по возведению жилого здания в установленный срок. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передает объект недвижимости долевому участнику.

В обязанности дольщика входит своевременная оплата суммы, указанной в договоре, и приемка жилого здания, сданного застройщиком в эксплуатацию.

В договоре могут участвовать две стороны. С одной стороны, договор подписывает непосредственно застройщик. Другой стороной договора является дольщик.

Застройщиком может быть только юридическое лицо. Чтобы иметь разрешение на возведение здания, застройщик должен быть владельцем земли, отведенной под строительство или арендовать ее на законных основаниях.

Именно застройщик занимается привлечением средств населения для осуществления строительства жилого дома или любого другого объекта, не принадлежащего к производственной сфере.

Договор долевого участия: подводные камни.

О неустойке по договору долевого участия читайте тут.

В роли дольщика может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Участник долевого строительства осуществляет частичное финансирование процесса возведения жилого здания на основании договора долевого участия.

Целью дольщика является получение права собственности на объект строительства, перешедший к нему после введения дома в эксплуатацию.

Внося определенные средства в строительство дома, дольщик автоматически становится инвестором, а договор, заключенный между дольщиком и застройщиком, становится инвестиционным договором.

Если по закону такие договоры регулируются нормами Гражданского кодекса, то для регулирования договора долевого участия были приняты отдельные законы.

Основные условия договора долевого участия:

  • Наличие объекта договора. Им может выступать любой объект строительства, имеющий проектную документацию, введенный после завершения строительных работ в эксплуатацию, и переданный дольщику;
  • Договоренность о сроках сдачи объекта строительства;
  • Договоренность о стоимости жилого здания и графике ее уплаты.

Договор о долевом участии обязательно заключается в письменном виде. Основным требованием к его законности является его регистрация соответствующими государственными инстанциями.

Процесс долевого строительства происходит по следующей схеме:

  • застройщик приобретает в частную собственность земельный надел или берет его в аренду, находит дольщиков и заключает с ними договор долевого участия, получает от дольщиков соответствующие средства (иногда средства поступают на счет застройщика в рассрочку);
  • после окончания строительства, застройщик получает разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию и передает объект в частную собственность непосредственно дольщику.
Читайте так же:  Получение кредита наличными в локобанке

Чем выгодно долевое строительство

На сегодняшний день, долевое участие в строительстве жилого дома можно считать одним из наиболее доступных способов приобретения своего собственного жилья.

Ведь ни для кого не секрет, что цены на рынке недвижимости настолько высоки, что для большинства граждан нашей страны, они просто неподъемны.

Еще совсем недавно люди больше доверяли банкам, в которые обращались за кредитом, но мировой финансовый кризис значительно подорвал доверие граждан к финансовым организациям.

Приобретая жилье посредством долевого участия в строительстве, граждане экономят свои средства, да и условия рассрочки платежа за квартиру, до сдачи ее в эксплуатацию, достаточно притягательное условие покупки.

В долевом участии тоже есть свои определенные недостатки. Наверное, самый главный из них тот, что покупатели не могут получить жилье сразу же после внесения денег. Приходится ждать определенное время до сдачи дома.

В случае с ипотекой, таких ожиданий нет, и граждане сразу же в нее заселяются. Но сравнив цены на жилье, приобретенное в кредит, и квартиру в новом доме, к строительству которого вы приобщились, заметна очевидная разница.

Риски долевого строительства

Процедура долевого участия действует в России уже давно. Еще до принятия ФЗ о долевом строительстве, производилось такое строительство за счет инвестирования и заключения договоров о совместной деятельности.

К сожалению, раньше права дольщиков часто были не защищены, так как процедура сотрудничества была продумана недостаточно серьезно, не охватывала все нюансы такого вида строительства.

В правовом отношении, была масса недочетов, в результате чего недобросовестные застройщики часто нарушали права своих дольщиков.

Принятие соответствующего закона стало гарантией соблюдения прав дольщиков. С принятием закона, нерадивые застройщики стали больше задумываться о своих действиях, иногда и о бездействии, в каких-либо ситуациях. Пока закона не существовало, нарушения прав инвесторов были сплошь и рядом.

Хотя на сегодняшний день «предприимчивые» застройщики, все же, умудряются и дальше обманывать граждан и об их действиях нет-нет, да и упомянут в средствах массовой информации.

[1]

Они научились находить лазейки в законе таким образом, что явно нарушений не видно. Да только те гражданско-правовые договоры, которые они заключают с дольщиками, заметно отличаются от договоров, требуемых по закону. Именно договора о долевом участии могут гарантировать дольщикам соблюдение их прав.

Нечистые на руку застройщики часто действуют по вексельной схеме и заключают предварительные договоры купли-продажи. К этой категории строительных компаний относилось большинство из тех, которые действовали в строительном бизнесе при поддержке государства.

Каким образом реализовывался механизм «серых схем» в долевом строительстве:

В реальности выходило так: нечистый на руку застройщик погашал приобретенный дольщиком вексель ни квартирой, как было бы логично, а деньгами.

Предварительный договор подписан, деньги не оплачены, то есть можно говорить с дольщиком о более высокой цене, чем было в начале заключения сделки.

Таким образом, получается, что строительная компания несколько лет пользовалась средствами дольщика, а когда дошло дело до получения квартиры, застройщик предлагает выкупить жилье по рыночной цене.

Долевое строительство имеет достаточное количества рисков. Кроме вышеназванных рисков, сюда так же можно отнести плохое качество строительного объекта, которое не соответствует ни нормам, ни условиям договора.

Мошенничество или банкротство застройщика — также нередкое явление в этом квартирном деле. Поэтому не стоит жалеть сил и времени на поиски достойных и проверенных застройщиков.

Гарантии по договору долевого участия

Таким образом, становится ясно, что предварительные договора купли-продажи не дают дольщикам никакой гарантии на выполнение строительными компаниями всех условий договора.

Договор долевого участия гарантирует дольщикам защиту их прав:

Нормы, указанные в этой статье, утверждают, что гарантийный срок на объект строительства составляет 5 лет. Если будут обнаружены какие-то несоответствия с условиями договора, что повлияли на качество объекта, то дольщик имеет право потребовать от застройщика устранения всех недостатков за счет строительной компании. Также недостатки может устранить сам дольщик, но только после возмещения ему расходов на произведение таких действий.

Вышеуказанный закон выступает большей частью на стороне дольщиков. Им только нужно правильно пользоваться своими правами, а еще очень внимательно изучать все пункты договора о долевом участии прежде, чем его подписать.

Что нужно делать для того, чтобы обезопасить себя от рисков, которые могут быть в долевом строительстве?

К сожалению, никто не сможет дать дольщику полных гарантий, тем более, если договор связан с инвестициями.

Даже если никто не сможет дать вам стопроцентных гарантий, займитесь этим сами, и постарайтесь себя обезопасить от разных рисков и случайностей.

Как это сделать:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

Видео (кликните для воспроизведения).

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источники


  1. Зайцев, А. И. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебных приставах» / А.И. Зайцев, М.В. Филимонова. — М.: Ай Пи Эр Медиа, 2014. — 128 c.

  2. Все о пожарной безопасности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 480 c.

  3. Коряковцев, В.В. Суд присяжных в России: история и современность.-Спб.:Алеф-Пресс,2015. / В.В. Коряковцев. — Москва: СИНТЕГ, 2015. — 341 c.
  4. Рыжаков А. П. Защитник в уголовном процессе; Экзамен — М., 2013. — 480 c.
  5. Долевое строительство — что это такое и как происходит
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here