Действует ли гарантийное обязательство при продаже квартиры

Полезные советы в статье на тему: "Действует ли гарантийное обязательство при продаже квартиры" от профессионалов для понятным людей языком. При возникновении вопросов обращайтесь к дежурному юристу.

Гарантийные права владельцев новостроек: ДДУ и ДКП

Предупреждение гарантийных проблем на ранних стадиях оформления сделки

Новый дом построен, проходит этап принятия его у застройщика и документирование этого события в акте приемки. В каждом строении есть какие-то неучтенные факторы, не обязательно это промахи и некачественная работа рабочих. Природные условия, несочетаемость стройматериалов, высокий радиационный фон, климатические особенности,— все это может стать причиной ускоренной амортизации и износа новостройки. В первоначальном договоре купли есть пункты, оговаривающие срок и описание гарантий застройщика. Закреплена часть дефектов и недоделок, которые он в период гарантийного срока обязуется исправить за свой счет.

Знакомиться с этим перечнем и включать его в повестку предстоящего соглашения необходимо задолго до акта приемки, в начальном договоре долевого участия, еще на нулевом цикле. Это подстегнет исполнителя к качественному исполнению и контролю за процессом стройки, не сделает первоначальное пребывание жильцов в квартире стихийным и неподготовленным психологически.

[1]

Законодательное закрепление гарантий на объекты ДДУ

Гарантийные условия поставщика первичной недвижимости регулируются Законом № 214-ФЗ.

В сферу объектов, подлежащих 5-летней гарантии входят:

  • каркас и конструктивная схема здания;
  • сохранность фасада;
  • целостность стен, в том числе, несущих;
  • герметичность и целостность окон;
  • прочность кровельных покрытий.

Дольше всего, 10 лет, поставщик отвечает за цельность крыши и межпанельных швов.

Особенности гарантий по инженерным системам

Инженерные системы коммуникаций, ввиду повышенной загруженности и подверженности процессам разрушения, получают первоначальный период гарантии на 3 года. Такой же срок распространяется и на работу лифта в многоэтажках.

Когда недочеты или более серьезные нарушения были зафиксированы в течении указанных и законодательно закрепленных сроках, если только иное не оговорено договором, то дольщик вправе обратиться к поставщику услуг с требованием или заявлением о смене неисправного оборудования или материальной компенсации, рассчитанной экспертным советом.

Если за это время произошло какое-либо нарушение или поломка фрагмента системы (треснул фильтр горячей воды, стал неисправным смеситель, сломался счетчик) и застройщик в исполнении гарантий заменил любую из деталей коммуникации на приобретенную хозяином квартиры, с этого момента действие гарантии застройщика на инженерные коммуникации прекращается.

Трансферт газа, тепла, электричества, мусоропровода, отопления, подачи воды и ее вывода с территории дома наименее защищенная часть недвижимости. Учитывая, что в первые два года происходят усадочные явления дома, в этот период на все системы подается наибольшая нагрузка. Поэтому при заключении договора о долевом участии, в разделе стройматериалов и оборудования приборами учета, лучше заранее оговаривать использование качественного оснащения.

Как определяется начало гарантийного срока

Срок отсчета гарантийного времени начинается со дня приобретения объекта долевого строительства и оформления права на частную собственность, за исключением инженерных сетей, если другой вариант не прописан в договоре долевого участия. Днем передачи новостройки дольщикам является первый подписанный акт приемки и установление права частной собственности на объект строительства.

Гарант гарантий — акт приемки

Если нарушения не были своевременно выявлены в процессе осмотра и передачи прав собственности, то при предъявлении претензий собственнику еще придется доказывать, что проблема появилась из-за несовершенства строительного цикла застройщика, а не по причине неумелого пользования квартиросъемщика.

В период черновой отделки, если акт приемки подписан, жители начинают ремонт. Но если последствием действий — сверление отверстий для проводки, установка электропроводки, неправильная перепланировка — станет трещина в недоброкачественной панели в смежной квартире, соседи вправе вызвать застройщика. Исполнитель договора ДДУ может подать в суд на автора ремонта в пользу соседей с треснувшей стенкой. Поэтому при приемке квартиры необходимо тщательно проверять все плоскости и детали. Если жильцы не в состоянии обеспечить такую проверку, можно оформить услуги строительного эксперта, который может предупредить многие болезненные последствия форс-мажоров.

Проблемы, касающиеся внутреннего устройства квартиры, регулируются только подписанным договором долевого участия и фиксируются во время осмотра и создания акта-приемки выполненных работ.

Если во время этой процедуры покупатель обнаружил несоответствия или недочеты, отраженные в описании условий договора, то он вправе отказаться от подписания акта передачи квартиры, где есть зафиксированный гарантийный срок. Застройщик в таком конфликтом процессе создает рабочий документ с указанием причины и срока устранения дефекта за свой счет.

По истечении гарантийного срока на условия сдачи дома, все расходы на капремонт и восстановление целостности здания ложатся на дольщиков.

Различные договоры (ДДУ и ДКП) на право частной собственности, условия перехода гарантий

В зависимости от периода приобретения квартиры в новостройке оформление права собственности происходит с помощью ДДУ (договора долевого участия) и ДКП (договора купли продажи). Первые документы оформляются на ранних этапах проектирования и нулевого цикла, купля продажа — после постройки здания и ввода его в эксплуатацию.

Собственник квартиры по ДКП становится правопреемником тех гарантий, которые распространяются на квартиру сроком до пяти лет. В гарантийный срок не входят коммуникационные сети (оснащение газом, электричеством, мусоропроводом, отоплением, водой и ее выводом), если это не оговорено дополнительно пунктами договора купли-продажи. Исчисление периода гарантии охватывает время предыдущих жильцов, живших в квартире, отсчитываясь с момента потери квартирой статуса первичная недвижимость.

Гарантия застройщика дается не жильцам, а на объект строительства. Если при покупке квартиры у бывшего дольщика не вышел гарантийный срок на те объекты, которые выше описаны и регулируются законом № 214-ФЗ, то новый владелец вправе предъявить претензии по качеству строения, тем более, если дефекты были зарегистрированы актом сдачи приемки предшественника. Правда в случае несвоевременных платежей и наличия долгов у старого дольщика, доказательство своей правоты на право требовать компенсацию новый владелец теряет.

Алгоритм против молчаливого застройщика

Когда многочисленные обращения к застройщику о нарушении гарантийных обязательств по договору игнорируются, а процесс предъявления претензий имеет односторонний безответный характер, то алгоритм действий частных собственников может укладываться в следующую схему:

  • обращение в экспертную организацию и проведение экспертизы для составления акта нарушений и оценки ущерба;
  • установление причинно-следственной зависимости выявленных фактов с нарушением гарантийных обязательств застройщика;
  • письменная претензия к застройщику с копией экспертизы и требованием устранения дефектов или материальной компенсации ущерба;
  • в случае молчания, обращение в суд с исковым заявлением и собранными материалами (акт экспертизы, претензия к застройщику, ДДУ) по месту жительства на основании юрисдикции » О защите прав потребителей».

Error 523 Ray ID: 53b93b1ebe64c3ca • 2019-11-26 04:48:35 UTC

Origin is unreachable

Cloudflare

What happened?

The origin web server is not reachable.

Читайте так же:  Юрист по разделу имущества супругов после развода в томске

What can I do?

If you’re a visitor of this website:

Please try again in a few minutes.

If you’re the owner of this website:

Check your DNS Settings. A 523 error means that Cloudflare could not reach your host web server. The most common cause is that your DNS settings are incorrect. Please contact your hosting provider to confirm your origin IP and then make sure the correct IP is listed for your A record in your Cloudflare DNS Settings page. Additional troubleshooting information here.

Cloudflare Ray ID: 53b93b1ebe64c3ca • Your IP : 185.189.13.12 • Performance & security by Cloudflare

Какие есть гарантии для покупателей квартир

Какие есть гарантии для покупателей квартир

Есть ли у человека гарантия того, что купленная им квартира, не будет оспариваться в суде? Такой гарантии вам не может дать даже самый опытный риэлтор. Именно поэтому практически во всех западных странах страхование титула (риска утраты права собственности) уже давно получило широкое распространение. В России же данная услуга развита пока довольно слабо. Если вкратце, то связано это с тем, что одни не знают о данном виде страхования, а другие, кто знает о нем, испытывают определенное недоверие к страховым компаниям.

Рассказать о том, какую недвижимость обеспечивают страхованием компании, на какие сроки лучше страховать купленную квартиру и как выплачивается страховая сумма, мы попросили директора агентства страховой компании «Согласие» Олесю БУХТОЯРОВУ:

— Хочу сразу отметить, что ежегодно из нескольких сот тысяч сделок в России до 1, 5 % признаются недействительными. Это статистика. И с ней не поспоришь.

— Это значит, что любой, кто покупает недвижимость, может попасть в эти 1,5%?

— К сожалению, это может случиться с каждым.

— А вот здесь, если можно, то чуть подробнее.

— Все очень просто. Несовершенная законодательная база является предпосылкой к мошенничеству. То есть, используя пробелы в законах, мошенники нередко через суд возвращают квартиру в свою собственность, а деньги покупателю не выплачивают. И тот вынужден ходить по судам, чтоб ему вернули уплаченные за квартиру деньги.

— Не могли бы вы перечислить, какие статьи закона особенно опасны?

— А если же квартиру застраховать, то риски не страшны?

— Да. Вас, конечно, по суду могут выселить из квартиры, но тогда страховая компания вам выплатит рыночную стоимость недвижимости, и вы не останетесь без крыши над головой, а сможете приобрести новое жилье.

— И какие риски принимаются на страхование?

— К примеру, нарушение прав третьих лиц (несовершеннолетних детей, неучтенных наследников предыдущих владельцев и пр.);

  • незаконность предыдущих сделок;
  • подделка документов, необходимых для совершения сделки:
  • мошенничество;
  • ошибки регистратора;
  • недееспособность сторон сделок;
  • неправомочные решения суда.

— Кстати, о предыдущих сделках. Это прописывается в договоре индивидуально или является для вашей компании нормой? Просто я знаю случаи, когда это не было прописано в договоре и становилось камнем преткновения для выплат.

— Договор страхования покрывает все риски, начиная с первичного отчуждения. Для нашей компании это является нормой.

— Скажите, какие виды мошенничества чаще всего встречаются на рынке?

— Отчуждение объекта недвижимости по подложному паспорту РФ либо правоустанавливающему документу. Сокрытие законных наследников. Выморочное имущество. Доверенность от умершего. Продажа объекта недвижимости недееспособным.

Сговор между продавцом и бывшим владельцем. Многократная продажа одного объекта недвижимости. Совершение сделки с заниженной стоимостью объекта недвижимости.

Продажа земельного участка со скрытыми коммуникациями. Продажа объекта недвижимости, находящегося в залоге или под другим обременением.

— А можете привести пример какого-то запоминающего вида мошенничества, которое сложно распознать.

— Да. Сложно распознать, когда мошенник и потерпевший действуют в сговоре. Пример тому — судебное дело о том, как муж и жена обманули покупателя. О нем мне рассказал адвокат из города Тольятти Максим Гранат. Суть истории такова. У супругов имелось две квартиры, расположенные в разных районах города. Обе квартиры были оформлены, хотя и куплены в период брака, только на имя жены. Подготавливая преступление, муж подал иск о разделе имущества, и попросил суд установить долевую собственность на обе квартиры.

Обычно нормальные истцы так не делают: для чего нужно иметь долевую собственность на жилье с бывшим супругом? Как правило, лучше, чтобы каждому из супругов передавалась отдельная квартира, с взысканием денежной компенсацией в пользу того, чей объект дешевле. Но мошенники знали, что делали: муж исковые требования поддерживал, а жена признавала их в том виде, в котором они были заявлены. В итоге, обе квартиры были поделены судом в равных долях между супругами, по ½ доле в праве собственности каждому.

Судебное решение вступило в силу, но муж свой экземпляр решения не получил, и в Росреестр, соответственно, его не отнес. В итоге, обе квартиры по-прежнему оставались оформленными на имя жены.

В это время супруга якобы потеряла паспорт. Оплатив штраф, она получила новый паспорт, в котором, как это часто бывает, записи о имеющемся браке УФМС не проставила.

И вот когда вступило в силу решение суда о разделе имущества, то жена продала одну из квартир. Ничего неподозревающий покупатель осмотрел и приобрел совсем недешевую квартиру (с парковочным местом и охраняемой территорией).

После того, как все деньги от сделки получены женой, куплю-продажу оспорил бывший муж. В иске он указал, что количество собственников квартиры в базе данных Росреестра не соответствовало действительности, о чем имеется соответствующее решение суда: собственников недвижимости на самом деле было двое, а продавал квартиру только один из них (одна, если быть точным).

[2]

Иск, конечно, был удовлетворен: квартира была возвращена в собственность супругов-махинаторов, а жена «осталась должна» несчастному покупателю квартиры.

Естественно, к этому времени выяснилось, что второй своей квартирой супруги уже распорядились, другой собственности у аферистки нет, и взыскать с нее что-либо – нереально.

Банальность данного сюжета компенсируется одной любопытной деталью.

Покупка квартиры потерпевшим проводилась под наблюдением специалистов агентства недвижимости, которые в письменной форме дали «заключение о безопасности покупки». Давайте вникнем, что же именно проверяли риелторы, и как они это делали?

Согласно заключению, риелторы зашли на сайт Федерального суда того района города, в котором находилась интересующая их квартира. На сайте суда в рубрике «судебное делопроизводство» риелторы вбили фамилию собственника — жены. Система сообщила, что судебных споров с участием соответствующих ФИО не обнаружено. Она и не могла сообщить, так как суд по разделу имущества проходил в другом районе города. Риелторы же сочли, что любые споры относительно данной квартиры должны рассматриваться по месту ее нахождения.

Риелторы также заказали и изучили выписку из ЕГРП, в которой, как вы понимаете, никаких сведений о муже нет и не могло быть, так как судебное решение в Росреестр донесено не было.

Читайте так же:  Образцы договоров дарения

Риелторы также изучили паспорт женщины и убедились в том, что печати о браке в документе не имеется, а, значит, согласия супруга на сделку по ст. 35 СК РФ спрашивать не нужно. Одним словом, отнеслись к делу поверхностно, не копнули глубоко продавца. Итог для покупателя оказался печальным. А если бы у клиента был договор со страховой компанией, то человек не остался бы без денег.

— Может быть, главной причиной низкого интереса к титульному страхованию служат тарифы страховщиков. Каковы они? Неужели так высоки?

— Мне об этом странно слышать. Люди покупают квартиры которые стоят миллионы, а заплатить несколько тысяч рублей за спокойный сон не хотят. Кроме того, тарифы не такие и большие. К примеру, стоимость такой страховки обходится в 0,2-0,3% за год, от размера сделки. Если вы купили квартиру, стоимостью 7 млн рублей, то страхование титула обойдется в 21 000 рублей. Но нужно иметь в виду, что это тариф на один год, а чем больший выбирается срок страхования, тем тариф становится ниже. К примеру, страхование на пять лет будет стоить уже не 2,5% (0,5% умноженные на пять лет), а 1,5%, на десять лет – 2%. Потому что с годами риски снижаются. Самый оптимальный срок страхования — это 3 года, тариф ориентировочно составляет 0, 8 % за весь срок страхования.

Как я говорила выше, что до 1, 5 % сделок бывают оспорены в суде и признаются недействительными, то оказаться одним невезучим из ста счастливых – вероятность хоть и невелика, но она существует. Не исключено, что обделенному родственнику будет предоставлена вся жилплощадь либо доля в квартире. И что? Покупателю от этого не легче, если к нему кого-то подселят.

Когда судья принимает решение о признании сделки недействительной, приобретатель должен вернуть жилплощадь прежнему владельцу, а уже затем пытаться вернуть и свои деньги через суд. Однако далеко не всегда сделки совершаются по реальной стоимости объекта. Поэтому получить фактически уплаченные средства в полном объеме может оказаться невозможным. Тем более невозможно вернуть средства, затраченные на переезд и ремонт.

Чтобы не оказаться у разбитого корыта, есть смысл застраховать право собственности, то есть титул. Очевидным преимуществом такого вида страхования является то, что страховая сумма может быть установлена в размере рыночной стоимости объекта, а не суммы, указанной в документе купли-продажи. Поэтому даже в случае проигрыша в судебном процессе человек, застраховавший квартиру, получает свои деньги.

— А как определяется стоимость полиса?

— Она определяется страховой компанией по результатам андеррайтинга недвижимости. А именно: проводится экспертиза всех доступных документов, связанных с ее историей. В случае если какой-то из переходов права собственности представляется специалисту сомнительным, стоимость полиса может быть значительно увеличена или даже может быть получен отказ в страховании.

— И на какой срок чаще страхуются люди?

— Как правило, договор титульного страхования заключается на срок до трех лет. Это срок самых высоких рисков, когда претенденты на добросовестно приобретенную недвижимость могут подать иск в суд о признании сделки недействительной. Впрочем, даже если суд затянется надолго и решение будет вынесено по истечении искового срока давности (он составляет три года), страховая компания все равно должна выплатить деньги. Правда, все это должно быть оговорено, обозначено в договоре заранее. Иначе можно и не получить страховку.

— В последнее время даже некоторые агентства недвижимости обещают клиентам страхование титула в подарок при заключении сделки. Им можно верить? Как это происходит?

— Да. Мы заключаем с некоторыми агентствами недвижимости договоры о сотрудничестве. Эти компании за свой счет выдают в качестве бонуса договоры страхования своим клиентам, на срок, как правило , 1 год. Так как это поточное страхование, то тариф достаточно низкий.

Но все же сами клиенты стали все чаще обращаться к страховщикам, особенно покупатели дорогой недвижимости. Состоятельные люди дорожат деньгами, поэтому они и состоятельны.

— И хотелось бы спросить о выплатах. У людей в сознании, можно сказать, укоренилось мнение, что страховые компании выплачивать не любят.

— Кто же любит отдавать свои деньги. Поэтому юристы компании и бьются в судах всегда до последнего аргумента. А если этого не получается и квартиру присуждают бывшему собственнику, то выплаты покупателю неизбежны. У них же договор с компанией. А чтобы быть уверенным в том, что при страховом случае вам выплатят страховое возмещение, нужно тщательно подобрать страховую компанию. Для примера приведу два «свежих» случая с выплатами.

Видео (кликните для воспроизведения).

В первом случае собственниками квартиры были мать и дочь. По семейным обстоятельствам мать уехала в другой город ухаживать за больной бабушкой. В период ее отсутствия дочка со своим бойфрендом провернули аферу с квартирой. Дочь оформила поддельную доверенность у нотариуса и продала квартиру своему ухажеру. А тот уже добросовестному приобретателю, который застраховал квартиру. И не зря. После долгого отсутствия мать вернулась в столицу, а на пороге ее встретили… чужие люди. В суде дочка призналась, что подделала доверенность. На этом основании квартиру у покупателя изъяли, а ему выплатили деньги.

Во втором случае ситуация была более запутанной. В неприватизированной двухкомнатной квартире жили трое: муж, жена и их дочь. Хотя жили – это не совсем точно. Они числились, так как супруги были в разводе. В 2008 году мать с дочкой уехали на работу за границу. А в 2010 году их супруг и папаша подал в суд, чтобы признать права пользования квартирой ничтожными. Он хотел приватизировать квартиру на себя. Но этот номер у него не прошел. Зато суд удовлетворил встречный иск женщин о вселении их в одну из комнат, так как жена и дочь доказали, что их отъезд носит временный характер.

Но папаша на этом не успокоился. И в 2012 году они узнали, что он выписал их с малолетней внучкой в… Рязанскую область по несуществующему адресу. Затем он приватизировал квартиру, и продал ее за 998 тысяч рублей. Был суд. Сделка была расторгнута, и покупателю присудили столько же, сколько значится в договоре — 998 тысяч рублей. Хотя реально он заплатил 6 млн рублей. Но расписку на 5 млн рублей. суд не принял. Хорошо, квартира была застрахована….

Поэтому я еще раз настоятельно рекомендую покупателям стараться избегать оформления квартиры по неполной стоимости. Это очень чревато последствиями. Но если уж это приходится делать, то недвижимость следует обязательно застраховать.

Читайте так же:  Страховая не дает акт осмотра по осаго

Действует ли гарантийное обязательство при продаже квартиры?

Риэлторы нередко оперируют такими словами, как гарантия и надежность . Но не кривят ли они душой, зная, что действующее законодательство не требует от риэлтора финансовой ответственности за проводимые сделки? Ведь с февраля 2002 года лицензирование риэлторской деятельности отменено.

Последствия этого легко прогнозируются: переход черных маклеров на легальное положение , падение профессионального уровня предоставляемых услуг, увеличение числа махинаций с недвижимостью.

С каждым годом развития рынка история недвижимости усложняется. Большую часть жилищного фонда Москвы составляют квартиры, поменявшие собственника уже несколько раз, а значит, увеличивается количество объектов недвижимости, имеющих правовые дефекты. Порой сам продавец жилья не может гарантировать юридическую чистоту своих прав собственности. Любая сделка на рынке — сложный комплекс коммерческих интересов и правовых вопросов, и каждое изменение законодательства приводит к дополнительным сложностям, появляются новые условия для расторжения сделок,

Среди причин расторжения сделки — нарушение прав несовершеннолет них в ходе приватизации квартиры либо в процессе сделок с ней, и несоблюдение правил наследования квартиры. Возможный исход покупки жилья на вторичном рынке — потеря и денег, и квартиры, и гарантировать, что этого не произойдет, могут только компании, серьезно подходящие к вопросам своей репутации и прав клиента.

Недавно компания МИЭЛЬ-Недвижимость объявила о том, что любой ее клиент, приобретающий жилье на вторичном рынке, может получить Гарантийное обязательство . Так называется документ, закрепляющий полную финансовую ответственность компании за каждую проведенную сделку в размере стоимости объекта.

По словам директора отделения «На Садово-Самотечной» компании МИЭЛЬ Олега Самойлова, таким образом, компания формализовала свою многолетнюю практику. С момента своего основания МИЭЛЬ-Недвижимость несла полную материальную ответственность перед своими клиентами за все негативные последствия, которые могут возникнуть после совершения сделки. Были и случаи, когда сделки оспаривались в судебном порядке. Во всех этих ситуациях понесенный клиентами ущерб был возмещен. Первые выплаты подобного рода компания делала еще в 1993 году.

Клиент, имея на руках наше Гарантийное обязательство , уверен в том, что он защищен, — говорит Олег Самойлов, — он знает, что те обещания, которые мы даем — не пустая риторика. Они оформлены в виде документа, который можно предъявить в случае нашей недобросовестной работы .

Не так давно с заявлениями о предоставлении гарантий выступили и две другие компании-риэлторы. В МИЭЛЬ считают, что будущее именно за фирмами, готовыми брать на себя всю ответственность за проводимые сделки. Это вполне укладывается в систему добровольной сертификации риэлторских услуг и будет способствовать развитию более цивилизованных правил рынка недвижимости.

Что же касается непосредственно гарантий МИЭЛЬ , то впервые на рынке финансовые обязательства получают обратную силу. То есть любой клиент, ранее купивший квартиру при непосредственном участии МИЭЛЬ-Недвижимость , может получить Гарантийное обязательство в одном из отделений компании. Документ бесплатный и срок его действия не ограничен.

Российские реалии таковы, что судебный процесс по вопросам собственности может идти достаточно долго. Существует несколько способов осознанной и законной затяжки судебных процессов. В связи с этим компа ний МИЭЛЬ-Недвижимость признает действие Гарантийного обязательства и при длительном (на срок более 6 месяцев) ограничении права собственности на объект.

Условия и порядок выдачи и исполнения самого Гарантийного обязательства регламентируются Положением о Гарантийных обязательствах . Документ описывает все условия взаимодействия компании и клиента, устанавливает понятные «правила игры».

Является ли выдача Гарантийного обязательства» рекламным ходом, или новым инструментом получения при были? Зачем компании брать на себя добровольно лишнюю ответственность? Прибыль от выдачи Гарантийных обязательств будет!, говорит Олег Самойлов, один из создателей документа. Но выражается она не в цифрах. Компания, которая не боится брать на себя ответственность за каче ство проведенной сделки и готова реально защищать своих клиентов в случае возникновения каких-либо право вых казусов, получает в свой рейтинг лишние баллы. Мы уверены, что с выдачей Гарантийных обязательств случаи выплат не увеличатся и суммы компенсаций не возрастут, поскольку в технологии нашей работы не происходит каких-то изменений. Мы старались сделать и Положение, и само Гарантийное обязательство максимально доступными для клиента, не вооруженного специальным юридическим образованием. Компания МИЭЛЬ готова общаться с клиентом на-равных, и наши отношения будут партнерскими. Мы специально занимаем такую позицию и рассчитываем на такое же отношение со стороны клиента. Именно по этому те правила игры, которые прописаны в Положении о Гарантийных обязательствах , должны выполняться обеими сторонами. Игра должна быть честной .

Гарантии при покупке дома у физлица

Застройщик-юр лицо продает загородный дом через физлицо. По документам ФЛ наняло ЮЛ по договору подряда на стр-во дома. При сделке с ФЛ, можно ли рассчитывать на какие-то гарантии при обнаружении дефектов? И если да, то в течении какого срока? И как лучше оформить ДКП, чтобы максимально снизить риски нарваться на некачественный объект?

К сожалению при сделке с физическим лицом перестаёт работать Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 18.03.2019) «О защите прав потребителей» . Советую задуматься над этим. Наверняка это сделано было со смыслом. Имеет смысл отказаться от сделки (454 ГК РФ) либо заключить договор, но предварительно все проверить дотошно. В суде придётся, в случае чего, опираться на общие нормы ГК РФ.

Физическое лицо будет отвечать за недостатки, о которых знал, но не сообщил при заключении договора, но возможно ли будет в действительности что-либо взыскать у физ. лица — довольно маловероятно.

В отличие от покупки дома у физ. лица, на застройщика будут распространяться нормы Закона о защите прав потребителей. В случае обнаружения недостатков дома, у покупателя будет право выбора требования, неустойки, штрафы и моральный вред. Плюс ко всему, это юр. лицо, если оно действующее реально, у него есть счета и имущество, на которое можно было бы обратить взыскание в случае неуплаты.

Поэтому, прежде чем приобретать дом, проведите свои независимые тщательные экспертизы, т.к. риски покупки дома от физ. лица более весомые, чем у юридического лица.

Спасибо, Вы мне очень помогли!

Не важно кто продает, гарантии застройщика продолжают действовать, так что выявленные недостатки все равно к застройщику.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Читайте так же:  Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатко

в.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

Действует ли гарантийное обязательство при продаже квартиры?

Как известно, сделка по приобретению квартиры на вторичном рынке впоследствии может быть расторгнута, если нарушены чьи-то права. Покупая кофемолку за пару тысяч рублей, мы твердо знаем, что в течение года-двух или даже трех можно починить сломанный прибор абсолютно бесплатно или получить обратно потраченные деньги. Парадокс ситуации в том, что при покупке квартиры за многие миллионы, покупатель практически не защищен.

Примеров хватает. Классика жанра: квартира приватизирована до 1994 года, и в приватизацию не включен несовершеннолетний ребенок. Повзрослев, он может заявить о своих совершенно законных правах на эту жилплощадь, а значит и о том, что согласия на продажу он не давал и денег не получил. Исход судебного разбирательства предсказуем: квартиру вернуть продавцам, деньги — покупателям. Покупатель остается без жилья и с перспективой получать свое законное ежемесячными порциями в размере половины официальной зарплаты продавца. Если этот покупатель достаточно молод, то шанс вернуть все потраченные на квартиру деньги есть — ближе к старости.

Впрочем, даже в этом случае всю сумму вернуть не получится. Расходы на оформление и регистрацию договора купли-продажи, аренду банковских ячеек, нотариальную заверку документов и прочее не вернет никто. Конечно, в масштабах миллионов это незаметно, но сам факт. Не говоря уже о судебных издержках, времени и полученном стрессе.

Теоретически исключить возникновение таких ситуаций берутся риэлторы. Каждое агентство включает в договор проверку юридической чистоты приобретаемого объекта недвижимости. При этом необходимостью такой проверки риэлторы аргументируют собственную незаменимость, а сложностью и ответственностью — высокие комиссионные.

По логике вещей, риэлторы, проверив квартиру и получив за это деньги, должны брать на себя ответственность за качество проделанной работы. Другими словами, дело клиента — заказать и оплатить услугу, дело риэлтора — оказать услугу и нести ответственность за последствия. На практике дела обстоят иначе. Обзвонив более 15 агентств недвижимости разного калибра, «БН.ру» всюду получал примерно такой ответ: «Гарантий не даем, потому что наши юристы очень квалифицированные и проверяют квартиры качественно». Некоторые предлагают клиенту осознать, что фирма дорожит своей репутацией. Но почему бы тогда не дать гарантии на свою «квалифицированную и качественную» работу? Оказывается, риэлторская компания предоставляет результаты юридической проверки, а деньги клиент платит самостоятельно и продавцу. Вот продавец по суду и будет возмещать ущерб. Такая вот риэлторская логика.

За что отвечает риэлтор?

Многие риэлторы готовы отвечать. И даже материально. Но не за все, а лишь за собственные услуги и в размере своих комиссионных, а не полной стоимости квартиры. «В Гражданском кодексе написано, что в случае расторжения сделки стороны обязаны вернуть полученное по ней, — говорит генеральный директор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников. — То есть в случае расторжения сделки 100-процентная ответственность риэлтора — это ответственность в размере 100% полученной риэлтором комиссии».

Генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов подчеркивает, что задачей риэлтора является оказание услуги. И ответственность, в том числе материальную, он должен нести за качество оказания этой услуги. Более того, «если выявлена недоработка в проведенной экспертизе и юридические действия, направленные на защиту интересов клиента, не обеспечили положительного результата, возврату подлежит не только сумма комиссионного вознаграждения. Клиент имеет полное право предъявить претензию о возмещении ущерба, нанесенного некачественным проведением экспертизы». Возможности возврата комиссии не отрицает и руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья» Андрей Банников. Но — по решению суда: «Конечно, если по решению суда виновной признана риэлторская компания, то она возместит комиссионное вознаграждение».

Эксперты рекомендуют возможную материальную ответственность агентства прописывать в договоре. Тогда, если клиент недоволен качеством оказываемой услуги, он может предъявить претензии в соответствии с законодательством.

«Не вижу причин, по которым, давая обещание и имея твердое намерение его сдержать, риэлтор не станет это прописывать в соглашении с клиентом, — говорит юрист компании PennyLaneRealty Сергей Поправка. — Ответственность за плохую работу, на мой взгляд, должна быть, в первую очередь, материальной. Думаю, ничего не мешает клиенту требовать гарантий в юридическом смысле, то есть прописанных в договоре».

Из истории вопроса

В конце 90-х — начале 2000-х многие компании стояли на позиции «риэлтор отвечает за все». Причем подобное заявление далеко не всегда было декларативным. Так, в 2002 году сразу две компании — «Инком» и «Миэль» — вышли с инициативой предоставления своим клиентам финансовых гарантий в размере полной стоимости квартиры. Другими словами, компания брала на себя письменные обязательства «в случае чего» возместить клиенту-покупателю понесенные расходы и самостоятельно взыскивать этот ущерб с продавца.

[3]

Тогда же застраховала свою ответственность перед клиентом на значительную сумму и компания Penny Lane Realty. «Это произошло еще в 2002 году путем заключения договора со страховой компанией «РОСНО», — рассказывает Сергей Поправка, — причем сумма возможной компенсации в случае неисполнения обязательств перед клиентом, повлекшего материальный ущерб, весьма велика — $10 млн, а лимит разового страхового возмещения — $2 млн (необходимый минимальный лимит тогда составлял $65 тыс.). Следует отметить, что за 8 лет ни одного страхового случая не наступило».

Читайте так же:  Юридическая помощь бесплатно онлайн

С одной стороны, подобное выглядит исключительно маркетинговым ходом, который на волне многочисленных и небезосновательных «страшилок» должен был дать этим компаниям конкурентное преимущество. И скорее всего, такая цель преследовалась. Однако эти гарантийные сертификаты действительно выдавали. И неоднократно. «МИЭЛЬ-Брокеридж» в течение четырех лет (2002-2006) выдавала своим клиентам гарантийные обязательства. «За эти годы было выдано более 10 тыс. гарантийных обязательств, — подтверждает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов. — Мы были не единственной компанией, которая заявляла о своей ответственности, но одной из немногих, выполнявших взятые на себя обязательства. За многолетнюю историю компании у нас таких случаев было два». В компании «Инком-Недвижимость» также подтвердили, чтона добровольных началах ввели услугу по дополнительному страхованию рисков клиентов и практиковали ее лет 5-7 назад.

Однако сегодня ни «МИЭЛЬ», ни «Инком» не дают письменных гарантий. «Этот документ был частью нашей программы по повышению качества услуг. Со временем эта услуга плавно сошла на нет, так как весь объем работ по дополнительной проверке вошел в стандартный перечень наших услуг, мы по умолчанию повысили уровень проверки объектов, — разъясняют в компании «Инком-Недвижимость». — Поэтому целесообразность выдачи таких документов пропала — то, что раньше было исключительным случаем, сейчас стало стандартной практикой».

Примерно того же мнения придерживается Шленов: «Общие положительные изменения всего рынка недвижимости, совершенствование законодательной базы, требования потребителя заставляют нас изменять акценты. Мы стараемся строить свою работу от клиента, его запросов, интересов и потребностей. В 2006 году страховые компании начали активно предлагать услугу по страхованию титула объекта. С появлением такой альтернативы ценность гарантийного обязательства от риэлторской компании потеряла свою актуальность для клиента».

Скорее всего, дело тут не только в невостребованности гарантий среди клиентов. Покупатель не отказался бы от таких обязательств со стороны риэлторской компании. Другое дело, что юристы агентств недвижимости далеко не всегда в состоянии отследить хитросплетения истории той или иной квартиры. По сути, у риэлтора просто-напросто нет таких возможностей с точки зрения закона.»У риэлтора нет полномочий запрашивать документы в ДЕЗ, паспортном столе, БТИ. У риэлтора есть только те полномочия, которые имеются у самого обычного гражданина, — объясняет Овсянников. — Для того чтобы проверить историю квартиры хотя бы на 99%, нужно обладать полномочиями правоохранительных органов, расследующих уголовное дело, или полномочиями судьи».

С этим согласна и руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Валерия Симонова:»Полагаю, ни одно нормальное агентство не сможет предоставить клиенту истинных гарантий в том, что он не столкнется с каким-нибудь вновь объявившимся наследником данного жилого помещения. Или что ранее совершенные сделки с недвижимым имуществом, пусть и надлежащим образом отраженные в ЕГРП, учитывали права всех заинтересованных лиц. Что среди документов присутствовало согласие супруга на сделку в требуемых законом случаях и не были сфальсифицированы остальные документы: паспорта участников сделки, различные доверенности, даже и нотариально удостоверенные (ведь нередки в практике случаи привлечения нотариусов к уголовной ответственности). Если все это не было вовремя выявлено правоохранительными органами. Все подобного рода обстоятельства находятся вне рамок контроля любого риэлтора, юриста или адвоката».

Самойлов также сетует на то, что многие сведения, необходимые для проведения экспертиз, риэлторам приходится получать вовсе не на основании официальных запросов.

Юридическая проверка приобретаемой квартиры минимизирует риски покупателя, но не дает полной гарантии. Но не все столь мрачно. Отдельные компании предоставляют клиентам письменное заключение по результатам завершения правовой экспертизы и даже гарантийные обязательства. Так, компания «Релайт-Недвижимость» подобным официальным документом подтверждает свое участие в сделке и закрепляет обязательство по обеспечению безвозмездной правовой поддержки клиента в случае, если к нему как к приобретателю объекта недвижимости в дальнейшем будут предъявлены претензии или требования, основанные на обстоятельствах, имевших место до сделки. Есть компании, которые, не предоставляя гарантий, изначально снижают размер комиссионных. «Мы уменьшили размер своей риэлторской комиссии раза в полтора относительно средних значений, принятых на рынке, чтобы не обещать клиентам того, что мы не в состоянии выполнить на законных основаниях, — рассказывает Овсянников. — Сэкономленные деньги покупатель может направить на страхование титула».

Вообще, страхование титула рекомендуют практически все риэлторы. И этот способ защиты от возможной беды сейчас, пожалуй, самый популярный. Компании стремятся сделать процесс страхования максимально комфортным для клиента, в том числе и по затратам. В частности, по утверждению Шленова, клиенты «МИЭЛЬ-Брокеридж», обращаясь в страховые компании по вопросу титульного страхования приобретенного имущества, пользуются большими преференциями.

А компания «МИАН» все сделки на вторичном рынке недвижимости проводит с обязательным страхованием титула собственника. «Страхование титула в интересах нового собственника является для МИАН неотъемлемой частью стандарта об оказании услуг на рынке жилой недвижимости, — говорит исполнительный директор МИАН Инна Игнаткина. — Являясь страхователем, МИАН гарантирует новому собственнику безопасность сделки, а также участие во всех проблемах в случае их возникновения. Выгодоприобретателем является покупатель — новый собственник объекта недвижимости, приобретаемого посредством услуг МИАН. После подписания договора купли-продажи квартиры новый собственник получает на руки страховой полис РОСНО, подтверждающий качество проведенной сделки и гарантии на будущее. В случае наступления страхового случая (решение суда о признании сделки недействительной) страхователю выплачивается возмещение в размере рыночной цены квартиры». МИАН предоставляет эти гарантии без дополнительных сборов и комиссий.

Видео (кликните для воспроизведения).

Другие компании пошли по тому же пути. «Агентство недвижимости, входящее в группу компаний «НДВ», в настоящее время завершает переговоры с крупной страховой компанией, сотрудничество с которой поможет нашему клиенту бесплатно застраховать риск утраты своего права собственности на вновь приобретаемую квартиру. Срок действия страхового полиса — не менее трех лет, что соответствует общим срокам исковой давности, — сообщила Семенова. — Выплата страхового возмещения по такому полису будет тождественна сумме, фактически затраченной покупателем на приобретение квартиры».

Источники


  1. Борисов, А. Н. Комментарий к Федеральному Закону от 8 августа 2001 г. №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринемателей» / А.Н. Борисов. — М.: Юстицинформ, 2014. — 286 c.

  2. Правоведение. — М.: Норма, Инфра-М, 2013. — 432 c.

  3. Мазарчук, Д. В. Общая теория государства и права. Ответы на экзаменационные вопросы / Д.В. Мазарчук, Н.А. Глыбовская. — М.: ТетраСистемс, 2011. — 144 c.
  4. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс в 3-х томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 895 c.
  5. Действует ли гарантийное обязательство при продаже квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here